נדל"ן

עלויות רכישת דירה: כל ההוצאות שמשפיעות על המחיר האמיתי של דירה

אז כמה באמת עולה דירה בישראל? נשמע שמדובר בשאלה כל כך שטחית, אך מעבר למחיר הרכישה של דירה, יש גם עלויות נוספות שחשוב לשים לב אליהן. מדובר בהוצאות נלוות שחלקן אף מהוות חלק לא קטן בעת חישוב שווי עלות דירה.

רוכש דירת מגורים שחושב כי עלות רכישת דירה הוא מחיר הדירה שהוסכם עם המוכר או מחיר סביבו, רחוק מלהיות צודק כי הוא פשוט לא יודע מה המחיר האמיתי של הדירה. יש הוצאות נוספות שפשוט מייקרות את המחיר הסופי שיש לשלם עבורה, הוצאות אלו עשויות להגדיל את מחיר הדירה בעשרות אחוזים!

מטרת הכתבה היא להסביר אילו עלויות נוספות חלות יחד עם רכישת הדירה. חלק מהעלויות חלות על דירות שנרכשו במימון עצמי וחלקן במימון חיצוני כמו משכנתא.

רשימת עלויות נלוות בעת רכישת דירה

הנה פירוט והסבר של כל העלויות שחשוב לשים אליהן לב בעת קניית דירה:

1. מס רכישה

מס רכישה הוא תשלום מס שיש לשלם מיד עם רכישת זכות במקרקעין (כדוגמת רכישת דירה). הוא אחד הכלים החשובים של הממשלה ויש לו כוח והשפעה על גובה הביקוש לדירות בישראל (חדשות ויד שניה).

מס רכישה הוא מס שחל כל הזמן ועל כל הדירות בישראל (ואם לדייק, אז הוא חל גם על נכסי נדל"ן נוספים). רוכשי דירת מגורים יחידה יכולים לקבל פטור עד לסכום מסויים שמשתנה לפי מדרגות מס רכישה. רוכשי דירות מגורים נוספות או משקיעים מקבלים מס גבוה יותר.

מתי משלמים ואיך? בדרך כלל תוך 60 ימים מתאריך ביצוע עסקת הרכישה.

2. דמי תיווך מקרקעין

רכישת דירה לכשעצמה יכולה להיות באופן עצמאי, ישירות מול בעל הנכס או מול החברה הקבלנית, או באופן עקיף על ידי מתווך נדל"ן. מתווך במקרקעין שהוא היה צד יעיל בעסקה, כלומר, שהעסקה בוצעה בזכותו – זכאי לקבל דמי תיווך.

גובה דמי תיווך נעים בין 0% ועד 2% משווי מחיר המכירה של הדירה, בהתאם למשא ומתן לגבי המחיר מוך המתווך, יכולת העבודה שלו ועוד. במקרים רבים, מתווך יכול לחסוך הרבה זמן וכסף בעת איתור נכס ולעיתים אין דרך אחרת מלבד לעבוד איתו, כמו במקרה של מתן בלעדיות.

מתי משלמים ואיך? בדרך כלל מיד עם החתימה על העסקה, ברוב המקרים אפשר לפרוס לכמה תשלומים.

3. שכר טרחת עורך דין

רכישת דירה מלווה בהסכם עם המוכר, חוזה רכישה של דירה. כמו כן, חשוב לבדוק האם הדירה שייכת באמת למוכר הדירה (בין היתר על ידי נסח טאבו) ולא מדובר על הונאה, האם יש עיקולים ושיעבודים על הנכס ועוד. לצורך ביצוע פעולות אלו ואחרות נדרשים שירותים של עורך דין בתחום הנדל"ן והמסחר.

עורך הדין מסייע החל משלב הבדיקה לפני הרכישה ועד לשלב בו העסקה נחתמת והדירה עוברת על שם הרוכש. עבור השירותים, יש לשלם שכר טרחה בגובה של 0.5% עד כ-1% משווי מחיר המכירה של הדירה.

מתי משלמים ואיך? בדרך כלל מיד עם חתימה על חוזה הרכישה, אפשר לפרוס לכמה תשלומים.

4. מימון משכנתא

רוכש דירה שאין לו יכולת לרכוש את הדירה "במוזמן", כלומר בכוחות עצמו עם הון עצמי משלו, צריך להשלים רכישה באמצעות משכנתא (הלוואה לדיור). הגוף הפיננסי שמעניק הלוואה לרכישת דירה, עושה זאת תמורת תשלום של ריבית ועמלות נוספות כמו דמי פתיחת תיק ועמלת פירעון מוקדם.

בעת לקיחת משכנתא בדרך כלל משלמים עמלת פתיחת תיק והריבית היא פרוסה לאורך כל שנות ההלוואה – אך גם היא חשובה לחישוב ולקיחה בחשבון.

מתי משלמים ואיך? עמלת פתיחת תיק מיד עם לקיחת המשכנתא, הריבית פרוסה לאורך שנות ההלוואה ועמלת פירעון מוקדם בעת פירעון של ההלוואה לפני הזמן.

4.1. נלווה למשכנתא

זוהי תת נקודה במשכנתא, חשוב לחשב אותה וגם להפריד אותה כדי להראות את החשיבות שלה. נלווה למשכתנא אלו הוצאות שונות שחלות בגלל לקיחת משכנתא, כמו:

  • יועץ משכנתא – מסייע בעת פגישה עם גופים פיננסיים, בחירת תמהיל משכנתא, השוואת מחירים ועוד. המחיר שלו הוא כ-3500 ₪ עד 8500 ₪ (בערך).
  • רשם המשכונות – עמלת משכון הבית / שיעבוד לטובת הגוף הפיננסי.
  • שמאי מקרקעין – מסייע בחישוב שווי הדירה האמיתי.
  • ביטוח משכנתא – ביטוח חיים משולב מבנה שנועד לכסות נזקים וסיכונים שונים.

מתי משלמים ואיך? תשלום ליועץ עם קבלת ההלוואה, משכון מיד, שמאי מיד וביטוח לאורך תקופת ההלוואה.

5. עלויות הובלה

כאשר רוכשים דירה, ככל הנראה צריך לבצע הובלה של רכוש וציוד מהדירה הקודמת. יש ציוד ורכוש שאפשר לאחסן בקרטונים ולנייד אותם ברכב פרטי, אך יש מוצרים כמו ריהוט ומוצרי חשמל גדולים שמחייבים פינוי מהדירה הקודמת, הובלה לדירה החדשה וכן העלאתם לדירה.

כדי להביא את הרכוש והציוד בשלום, צריך להזמין חברת הובלות שתעשה את העבודה הזו, עבורה הם זכאים לתמורה. עלויות ההובלה נעות אלפי שקלים, בהתאם לכמות הציוד והרכוש, מרחק וזמן הנסיעה, האם יש מעלית או רק חדר מדרגות ועוד.

מתי משלמים ואיך? מיד ביום ההובלה.

6. שיפוץ דירה

לעיתים הדירה הנרכשת לא נמצאת במצב האידיאלי שלה, לעיתים הרוכשים מעוניינים לשנות ולעצב אותה – דבר המחייב ביצוע של שיפוץ הדירה. שיפוץ דירה הוא עניין סובייקטיבי והוא יכול להשתנות בהתאם לדרישה של הרוכשים.

ככל מקיף יותר וחל על רוב שטחי הדירה, כך הוא יקר יותר. הוא יכול לנוע בין כמה אלפי שקלים לסכומים של עשרות אלפי שקלים וצפונה. חשוב לוודא כי בתוך עלויות השיפוץ חשוב לכלול לא רק עלויות של אנשי השיפוץ, אלא גם עלויות הציוד (כלים סניטריים, צנרת, ברזים, נקודות חשמל ועוד).

מתי משלמים ואיך? בהתאם להסכם מול אנשי השיפוץ, בדרך כלל עם ביצוע העסקה. רכישת ציוד ניתן לפרסום גם לתשלומים.

7. ריהוט ומוצרי חשמל

בעת מעבר לדירה חדשה מהדירה הישנה, בדרך כלל גם מעוניינים לזרוק חפצים ישנים ולרכוש ריהוט ומוצרי חשמל חדשים. בגדול, העניין משתנה לפי הדרישה של רוכשי הדירה ויכול לנוע בין מאות שקלים לבין עשרות אלפי שקלים.

מתי משלמים ואיך? בעת מעבר דירה, אפשר לפרוס לתשלומים.

8. עלויות הצמדה

לעיתים, בעת רכישת דירה במיוחד דרך קבלן, מחיר הדירה עשוי להיות צמוד למדד מסויים, כמו למשל מדד תשומות הבניה או עלויות אחרות צמודות למדד המחירים לצרכן. עלויות אלו לא מורגשות חזק מיד, אך הן מכבידות על המחיר שמשלמים בסופו של דבר.

מתי משלמים ואיך? מדי חודש עד קבלת הדירה.

9. עלויות מימון נוספות

שיפות דירה, רכישת מוצרי חשמל וריהוט וכד' יכולים להיעשות ישירות דרך ההון העצמי של הרוכש. אולם, אם לרוכשים אין הון עצמי המאפשר להם לבצע את השיפות או רכישת הרכוש לדירה, הם נדרשים ליטול הלוואה נוספת לצורך כך. כמו למשל הלוואה לכל מטרה, משכנתא לכל מטרה, הלוואה רגילה ועוד.

הלוואה כזו עולה כסף – ריבית (קבועה או משתנה לפי ריבית פריים או ריבית בנק ישראל) וכן דמי פתיחת תיק. שאותם צריך להחזיר.

מתי משלמים ואיך? דמי פתיחת תיק מיד עם נטילת ההלוואה וריבית לאורך תקופת ההלוואה.

10. עלויות נוספות

בנוסף לכל העלויות הללו, יש עלויות נוספות שחובה לשלם אותן לצורך התחברות לשירותים שונים או בעת תשלום שוטף של אותן הוצאות. מבין ההוצאות נכללות: ביטוח מבנה (למעט מי שיש לו ביטוח משכנתא), שמאי מקרקעין (למי שלא דרך משכנתא), מודד מוסמך, חברת החשמל, חברת המים, חברת הגז, שירותי תקשורת ואינטרנט וכן שירותי טלוויזיה למינהן.

כמו כן, יש עלויות אחרות שהן הפסד ימי עבודה, תשלום שכר דירה בתקופת הביניים וכד'.

מתי משלמים ואיך? עלויות התחברות באופן מידי עם התחברות לשירות, עלויות שוטפות – באופן חודשי.

מה עוד חשוב לדעת?

יש כמה נקודות נוספות שחשוב לשים אליהן לב:

  • הגבלת מזומן – חוק המזומן קובע כמה מותר לשלם במזומן והדבר חשוב במיוחד בעת שיפוץ דירה, רכישת ריהוט וציוד חשמלי ועוד.
  • מימון הוצאות עם משכנתא – כדאי לבחון את האפשרות לחשב את כלל העלויות ולבקש לממן אותן ישירות דרך משכנתא לרכישת דירה. בכך אפשר לנצל את הריבית הנמוכה של המשכנתא כדי לבצע שיפוץ, רכישת רכוש ועוד.
  • ריבית משכנתא ממוצעת – בעת נטילת משכנתא, כדאי לראות מהי הריבית הממוצעת על משכנתאות.
  • ריבית הלוואה ממוצעת – בעת לקיחת הלוואה נוספת לצרכים נוספים בעת מעבר דירה, אפשר לראות מהי הריבית הממוצעת על הלוואות.

מעל 1,500 חברים בערוץ טלגרם של פרוטוקול. הצטרפו כעת: t.me/protocolil


הירשמו לקבלת חדשות ומידע למייל

המשוב שלך חשוב לשיפור התוכן

האם העמוד הזה עזר לך? האם קיבלת תשובות לכל השאלות שלך? האם תמליץ/י עליו?

זהו משוב אנוניני והמידע נועד לשיפור התוכן. המשוב לא נועד לשאלות ואנחנו לא עונים כאן.

למידע נוסף ניתן להגיב לכתבה זו בהמשך או לפנות בטופס בעמוד ייעודי.

תגיות

כתבות נוספות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Close