הרבה פעמים אנו שומעים את המילים שבח, השבחה או אחרות עם השורש ש.ב.ח, למעשה בכולם המשמעות היא כי ערך הנכס עולה כתוצאה מכך. היטל השבחה הוא תשלום נוסף שחל על נכסי נדל"ן בדומה לתשלום מס שבח, אולם הוא מועבר אל הוועדה המקומית ברשות מקומית, בזמן שמס שמח מועבר אל רשות המסים, מיסוי מקרקעין.
בכדי שנבין לעומק, בשלב הראשון אנו נסביר על היטל השבחה, על מי הוא חל, מי משלם, כמה יש לשלם, למי למגיע פטור ובסוף הכתבה אנחנו נציין את ההבדלים בינו לבין מס שבח.
מה זה היטל השבחה?
חוק התכנון והבנייה קובע כי היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות שנובע מעליית ערך המקרקעין כתוצאה מאישור הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. אישור כזה יכול להיות אחד מאלה:
- אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע).
- מתן הקלה.
- התרת שימוש חורג.
כך למשל, כאשר רשות מקומית מאשרת תכנית של וועדה מקומית לפיה שטח חקלאי כלשהו הצמוד לאזור מגורים, יופשר (הייעוד שלו ישתנה), אזי ערך הנכסים באזור זה יוגדלו, כך שנוצרת השבחה של הנכס – במקרה זה יש לשלם היטל השבחה על קרקע. דוגמה נוספת היא כאשר הועדה קובעת במסגרת התכנית כי זכויות הבינוי יוגדלו וכתוצאה מכך ניתן לבנות יותר יחידות דיור.
הרעיון שעומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שהוועדה המקומית זכאית להשתתף ברווחים שנוצרו לבעלי המקרקעין או החוכרים לדורות בשל עליית ערך הנכסים כתוצאה מפעולה שנבעה מהוועדה עצמה. מאחורי הרעיון עומדת גם מטרה לשמה הכסף משמש, החוק קובע את ייעודו והם כיסוי הוצאות של הועדה המקומית או הרשות המקומית לצורך הכנת תכנית במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית בהתאמה, לרבות לכיסוי הוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי הציבור וכן לרבות כיסוי הוצאות שימור מבנה או הפקעתו.
מהו גובה היטל השבחה?
החוק קובע כי שיעור היטל השבחה הוא מחצית מההשבחה, כלומר 50% משווי עליית ערך הנכס כתוצאה מכך. גבוה ההשבחה הוא ההפרש של ערך הנכס במצב החדש לבין ערך הנכס במצב הישן.
גובה היטל השבחה יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבניה שאותן מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הנמוך מבינהם.
אז כמה משלמים היטל השבחה? הנה דוגמה. אושרה תכניה לפיה הוגדלו זכויות הבינוי ב-25 מ"ר ונניח כי 1 מ"ר באזור מוערכת ב-12 אלף ₪, כלומר מדובר על השבחה בשווי של 300,000 ₪. מכיוון שהיטל השבחה הוא מחצית מההשבחה, לכן התשלום שיש לשלם לועדה המקומית הוא 150,000 ₪.
איך נקבע היטל השבחה?
לאחר אישור התכנית, הוועדה המקומית תערוך לוח שומה שכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו עקב התכנית ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה נקבע לכל אחד כמה הוא נדרש לשלם עבור השבחת הנכס ואת האפשרות לערער על ההחלטה.
לוח השומה יוצג במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה ובמשרדי הוועדה המחוזית, וזאת תוך 6 חודשים לכל המאוחר מרגע אישור התכנית.
עם זאת, שיטת חישוב היטל השבחה עשוייה להיות שונה והיא יכולה להיקבע לא רק על ידי לוח שומה. אם ועדת מקומית החליטה את החישוב יידחה למועד מימוש הזכויות, אזי החישוב יבוצע במועד זה על פי הערכת שמאי בוועדה.
מתי משלמים היטל השבחה?
היטל השבחה ניתן לשלם כבר במועד מתן האישור, ואולם ניתן לשלם את ההיטל במועד מימוש הזכויות במקרקעין באחד האמצעים הבאים:
- מכירת הזכויות במקרקעין.
- התחלת שימוש על פי התכנית.
- קבלת היתר בנייה.
מי משלם היטל השבחה? על מי חלה החובה?
היטל השבחה מוטל על בעל המקרקעין או החוכר לדורות, כך שהוא זה שמחזיק בנכס בעת אישור התכנית והוא זה שנהנה מעליית ערך הנכס כתוצאה מכך. לכן, החובה חלה עליו.
אם בעל המקרקעין מוכר את הזכויות שלו, הוא חייב לשלם את הסכום הנ"ל ולא הקונה, למרות זאת, המוכר והקונה יכולים להסכים כי התשלום ישולם על ידי הקונה, ואולם אין באמור במשפט כי חובת התשלום חלה על הקונה.
למי משלמים היטל השבחה?
כפי שנכתב לעיל, היטל השבחה נוצר כתוצאה מפעולה, או אישור הניתן על ידי הוועדה המקומית. לכן, משלמים היטל השבחה אל הוועדה המקומית אצל הרשות המקומית של מקום המגורים שלכם. לדוגמה בערים ירושלים, תל אביב, אילת, חיפה וכדומה.
אי תשלום היטל השבחה
מי שלא ישלם היטל השבחה עשוי להיתקל בבעיות שונות בעת מימוש הזכויות במקרקעין. לועדה המקומית לתכנון ולבנייה יש זכות לרשום הערת אזהרה על חובת בעלי המקרקעין או חוכר לדורות על תשלום היטל השבחה ולפיכך חייב זה לא יוכל לבצע שינויים בפנקס המקרקעין פעולות כדוגמת מכירת הזכויות במקרקעין.
ערעור על החלטת השומה
הוועדה המקומית רשאית לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס באמצעות מכירתו, רישומו בלשכת רישום המקרקעין, התחלת השימוש על פי התכנית או קבלת היתר בנייה.
מי שאינו מסכים לחישוב שומה שנקבעה לו, יכול לערער לועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה באופן הבא:
- אם נדחתה הערכת שיעור ההשבחה – תוך 12 חודשים ממועד עריכת לוח השומה.
- אם לא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה – תוך 45 יום ממועד קביעת שומה על ידי שמאי מקרקעין בסמוך למועד אחד מ-3 האישורים של הוועדה.
ועדת ערר רשאית לפנות אל מועצת שמאי מקרקעין על מנת למנות שמאי מייעץ לצורך מתן חוות דעת על הערר ובתנאי שלשני הצדדים תהיה הזדמנות לטעון טענות וכך שהשכר ישולם על ידי 2 הצדדים שווה בשווה אלא אם נקבע אחרת.
חייב שלא חולק על עצם ההיטל אלא על גובהו, רשאי לפנות תוך הזמן לעיל, אל מועצת שמאי מקרקעין על מנת למנות שמאי מכריע שיכריע לעניין גובה החוב ויודיע על כך לועדת ערר ולחייב תוך 60 יום מיום הודעה אחרונה בין הצדדים. השכר ישולם על ידי 2 הצדדים שווה בשווה אלא אם נקבע אחרת.
שכרם של השמאים הללו קבועים בתקנות התכנון והבניה.
ניתן לערער על החלטת ועדת ערר לבית משפט לעניינים מנהלים תוך 45 יום.
פטור מהיטל השבחה
במקרים הבאים יינתן פטור מהיטל השבחה:
- מצב חומרי – הועדה המקומית יכולה לאפשר פטור מאישור תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג, וזאת בגלל מצבו החומרי.
- דירת מגורים עד 140 מ"ר – פטור לצורך בניה או הרחבה של דירה כאמור, כל שטח נוסף יחוייב בשיעור יחסי. מכירת דירה כאמור עד 4 חודשים מגמר הבניה לא תיחשב כמימוש זכות ולכן לא יחוייב בהיטל.
- שכונת שיקום – בישוב או חלק ממנו שקבעה הממשלה לגביו כך.
- אזור שיקום – כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום.
- מוסדות ציבור – מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי – אם המקרקעין מיועדים לשמש למטרות אלו.
- זכאי סיוע משרד הבינוי והשיכון – בעל דירת מגורים רשאי לבנות או להרחיב אותה אם זכאי מאחת התכנית של משרד הבינוי והשיכון, בתנאי שהסיוע מיועד לכך ולפי הוראות הסיוע. עבור כל פעולה מעל גבולות הסיוע ישולם היטל בשיעור יחסי.
- תכנית לפני 1 בינואר 1950 – מי שהחזיק מקרקעין במשך 10 שנים לפחות ומעוניין לבנות דירת מגורים או להרחיב אותה והתכנית שקדמה לתכנית המשביחה היא לפני התאריך לעיל.
- נגישות – תוספת שטחי שירות לצורך התאמת נגישות של עד 5% ולרבות בניית מעלית.
- דרך ציבורית – השבחה של מקרקעין המשמשים או המיועדים לדרך ציבורית בין אם מעל פני הקרקע או מתחת לפני הקרקע.
- מרחב מוגן – השבחה בשל בניית מרחב מוגן לפי חוק ההתגוננות האזרחית.
- תמ"א 38 – פטור בעת חיזוק בניין מפני רעידת אדמה ועד לתוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות. כל קומה טיפוסית נוספת או חלק ממנה 2.5 קומות, יחוייב בהיטל בשיעור של 25% מההשבחה. אולם, רשות מקומית רשאית לקבוע כי יינתן פטור מהיטל השבחה גם במקרה זה או שתחול חובה של 12.5% בלבד.
היטל השבחה או מס שבח
כאמור לעיל, היטל השבחה הוא תשלום המוטל על ידי ועדה מקומית לתכנות ולבניה. לעומת זאת, מס שבח הוא תשלום המוטל על ידי מחלקת מיסוי מקרקעין ברשות המסים.
2 התשלומים הללו נובעים כיוון שערך הנכס עלה כתוצאה מפעולה כלשהי. עם זאת, מס שבח חל כאשר ערך הנכס עלה בעקבות שיפורים ושיפוצים או בעקבות ביקוש גבוה יותר מההיצע בשוק. בזמן שהיטל השבחה חל כאשר חלה תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין.
היטל השבחה היא פעולה שנובעת על ידי הגורם שגובה את התשלום, כלומר אם לא אושרה תכנית או הקלה כאמור, ערך הנכס לא יעלה כתוצאה מכך. בזמן שמס שבח לא נובע מפעולה של רשות המסים.
מס שבח מחושב לפי השבח של הדירה בעת מכירת הדירה ברווח וזאת בניכוי ההוצאות שגרמו לשבח ולפי גובה הזכאות לפטור ועוד פרמטרים. היטל השבחה מחושב לפי ההשבחה של הדירה בעת אישור תב"ע, הקלה או שימוש חורג.
מס שבח משולם בעת מכירת הנכס. היטל השבחה משולם בעת מתן האישור או בעת עריכת השומה אם נדחתה.
עשוי לקרות 4 מצבים:
- משולם הן מס שבח והן היטל השבחה – לדוגמה כאשר חלה תכנית מתאר והביקוש לדירות עולה על ההיצע והשבח גדול מ-0.
- משולם מס שבח ולא היטל השבחה – לדוגמה כאשר חלה תכנית תמ"א 38 והביקוש לדירות עולה על ההיצע והשבח גדול מ-0.
- לא משולם מס שבח וכן משולם היטל השבחה – לדוגמה כאשר חלה תכנית מתאר ולאדם זה הדירה היא דירת מגורים מזכה.
- לא משולם הן מס שבח והן היטל השבחה – לדוגמה כאשר חלה תכנית תמ"א 38 והדירה היא דירת מגורים מזכה.
למידע נוסף על מס שבח.
מה עוד חשוב לדעת?
- בחודש יולי 2017 בדיון בועדת הרפורמות סוכמה הצעה (לא אושרה סופית), כאשר הפרשה היא כי בעת פיצול דירות, המפצל ישלם עד 2/3 מגובה היטל ההשבחה רק ואם יחליט למכור את הנכס הכולל בתוכו את 2 יחידות הדיור. תחולת החוק טרם אושרה.