התחדשות עירונית – מה זה, אילו סוגים קיימים, תנאים ותהליך

התחדשות עירונית היא שיטה באמצעותה אזורים עירוניים ותיקים וישנים, הופכים להיות חדשים ומשודרגים, התואמים את שאר האזורים בעיר. לרוב, אזורים ובניינים מתחדשים, נוספים אזורי מסחר ותעסוקה, נוספות יחידות דיור חדשות וכמובן משתפרת התשתית הכללית באזור.

קיימים כמה תכניות באמצעותם ניתן לממש את החדשנות בעיר, כמו חיזוק מבנים והרחבתם תוך כדי הוספת יחידות דיור חדשות או הריסה של מבנים והקמתם של מבנים אחרים במקום. לצורך ביצוע הפרויקטים נדרש רוב של בעלי דירות, קבלן, יזם, אישורי תכניות ועוד. בעלי הדירות מרוויחים את השיפוץ או הדירה החדשה ללא תשלום נוסף והכל חל על היזם.

כל מה שחשוב לדעת בנושא.

מה זה התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא תהליך מקיף ורחב באמצעותו מחדשים שכונות ותיקות ומרקמי מגורים על ידי חידוש, שדרוג, שיפוץ, חיזוק ומיגון של בנייני מגורים, ואף נערך שדרוג של התשתיות והשטחים הציבוריים. בנוסף, במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, נוספות יחידות דיור חדשות באזורי מגורים אלו.

פרוייקט של התחדשות עירונית מהווה הזדמנות מעולה לבעלי הדירות משום חיזוק ומיגון הדירה, הרחבת שטח הדירה, מה שגם מביא לשיפור איכות החיים וכמובן.. השבחת הנכס. במקרה של הריסה ובנייה מחדש.. בעלי הדירות פשוט מקבלים דירה חדשה, גדולה, ממוגנת ואיכותית יותר.

התחדשות עירונית יכולה להיות מקודמת על ידי הרשות המקומית ומשרד הבינוי והשיכון במטרה לחדש את העירייה ולשפר את איכות החיים בה. או ביוזמה פרטית על ידי בעלי הדירות שמעוניינים בכך או יזמים/קבלנים שמעוניינים להוביל פרוייקט רווחי וכדאי.

הפרוייקטים עצמם ללא עלות לבעלי דירות שכן היזם מרוויח על ידי מכירת יחידות הדיור הנוספות. כדי להוביל את הפרוייקטים דרוש רוב מיוחד של בעלי דירות בהתאם לסוג הפרוייקט.

סוגי התחדשות עירונית

קיימים 2 סוגי תכניות של התחדשות עירונית:

1. תמ"א 38.
2. פינוי בינוי.

פירוט נרחב:

1. תמ"א 38

תמ"א 38 הוא שם מקוצר של תוכנית מתאר ארצית לשיפור עמידות מבנים קיימים בפני רעידת אדמה. המספר 38 הוא מקרי ואין לו משמעות למעט העובדה שהיו לפניו 37 תכניות. פרוייקט כזה נעשה לרוב בבניין יחיד.

בעקבות החשש מפני סכנת פגיעה שמבנים יקרסו עקב רעידת אדמה, מדינת ישראל מאפשרת לבעלי דירות במבני דירות ישנים לחזק את הבניין מפני רעידת אדמה על ידי תמריץ כלכלי ותכנוני. התכנית מבוצעת תוך כדי הליך מקוצר עם תוספת של שטח לבניה להרחבת יחידות דיור קיימות ובניית דירות חדשות.

במסגרת תכנית זו, הדיירים מקבלים דירה ממגונת או חדשה (בהתאם לסוג התמ"א) עם שטחים משותפים חדשים ומשופצים. היזם / הקבלן יכול לבנות דירות מעל הגג או בקומת קרקע בבניין עמודים או בניין ליד (לעיתים) ולמכור אותם לדיירים חדשים.

תמ"א 38 מחולק ל-2:

• חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1 או 38/3) – פרוייקט שמטרתו חיזוק הבניין והרחבתו, תוך כדי שיפוץ השטחים המשותפים ומסירת דירות ממוגנות.
• הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2) – פרוייקט שמטרתו בניית המבנה מחדש לאחר הריסתו, תוך כדי מסירת דירות חדשות.

שוב.. תכנית תמ"א 38 על כל משמעה עוסקת בניין אחד בלבד.

2. פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא תהליך של הריסת בניינים או שורה של בניינים, והקמתם של מתחם מגורים עם מספר בניינים הכולל עשרות ואף מאות אלפי יחידות דיור. פרוייקט כזה נעשה לרוב במתחם שלם של בניינים או שכונות.

במסגרת התכנית הזו, הדיירים מקבלים דירה חדשה שלרוב גם גדולה יותר. בעיקר מדובר על בניינים גבוהים יותר ולרבות מגדלי מגורים. כמו כן, כל המרחב הציבורי מוקדם מחדש: גינות ציבוריות, מוסדות ציבור, חניה, השטח המשותף בבניין כולל מתקניו ועוד. היזם / הקבלן יכול למכור את שאר הדירות שאושרו בתכנית לדיירים חדשים.

פינוי בינוי יכול להיות אחד מ-2 אלו:

• פינוי בינוי רגיל – מפנים דיירים לדירות חלופיות בשכירות ואז בונים.
• בינוי פינוי בינוי – בונים, מפנים את הדיירים לבניין חדש, הורסים את הישן, בונים חדש וכך הלאה.

אוכלוסיית יעד – מי זכאי ולמי מתאים?

תנאי הזכאות למימוש פרוייקטים במסגרת התחדשות עירונית מתאימה בהתאם לאישור תכניות בניה על ידי מוסדות התכנון והבניה בישראל ובהתאם לתנאי הזכאות לבניין או למתחם. תנאים מקדימים:

1. תמ"א 38: בניינים שקיבלו היתר בנייה להקמתם לפני 01.01.1980, אשר נקבע לגביהם קביעה של מהנדס כי הבניינים לא עמיים בפני רעידת אדמה עם בדיקה הנדסית, ובתנאי שמדובר על בניינים בעלי 2 קומות ומעלה עם שטח גדול מ-400 מ"ר בתכנית מאושרת.
2. פינוי בינוי: בניינים עם לפחות 24 יחידות דיור קיימות, אשר מקודמים בהליך תכנוני המחייב אישור תכנית מפורטת (תב"ע) על ידי מוסדות התכנון.

בנוסף לכך, כדי לממש את התכנית, נדרש שיעור הסכמה בקרב בעלי הדירות בבניין או במתחם, והכל בהתאם לתנאים אלו:

1. תמ"א 38 –
   • חיזוק ועיבוי – הסכמה של כלל בעלי הדירות (100%) בבניין לצורך ביצוע העבודות. או הסכמה של שני שלישים (67%) מבעלי הדירות בבניין אשר לפחות 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, זאת תוך כדי חיוב אשר הסרבנים על ידי המפקח על הבתים המשותפים.
   • הריסה ובניה – הסכמה של כלל בעלי הדירות (100%) בבניין לצורך ביצוע הפרויקט. או הסכמה של ארבעה חמישיות (80%) מבעלי הדירות בבניין אשר לפחות 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, זאת תוך כדי חיוב אשר הסרבנים על ידי המפקח על הבתים המשותפים.
2. פינוי בינוי –
   • רוב מיוחס של 80% מהדיירים במקבץ (בית משותף או כמה בתים משותפים), אשר לפחות 75% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
   • בנוסף לכך, גם הסכמה לעסקה של 67% לפחות מדיירי כל אחד מהבניינים המשותפים, אשר לפחות 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
   • הערה: בדירות של 6 דירות ומעלה, כל הדירות של מי שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין ייחשבו דירה אחת.

בעניין תמ"א 38, במקרה של ללא תוספת יחידות דיור חדשות:

• חיזוק בלבד – נדרשת הסכמה של רוב רגיל, 51%.
• חיזוק והרחבה עד 25 מ"ר – נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף.

מחיר / עלות התחדשות עירונית לבעלי דירות

במסגרת התחדשות עירונית, בין אם מדובר על פרוייקט פינוי-בינוי או פרויקט תמ"א 38 – הדיירים לא נדרשים לשלם כסף בכלל, זה נעשה ללא תשלום מצידם.

היזם הוא זה שנושא בכל העלויות של הפרוייקט, בין אם אלו הוצאות ישירות או הוצאות קבועות ולרבות כל ההוצאות של ייעוץ משפטי, תכנון, מימון, מפקח בניה, מיסים, הוצאות אנשי מקצוע אחרים ועוד. כמו כן, בהריסה ובניה, היזם גם מחוייב גם להוצאות של שכירות עבור דירות חלופיות וכל הוצאות מעבר של הדיירים.

היזם רשאי למכור את הדירות הנוספות לדיירים חדשים, מה שמאפשר לו לכסות על כל עבורות הבניה תוך כדי השארת רווח עסקי. כלומר:

• במקרה של חיזוק מבנים – הקבלן / היזם רשאי למכור את הדירות הנוספות על הגג, הקרקע או לצד הבניין, בהתאם לתכנית ולפי הכמות המותרת.
• במקרה של הריסה ובניה – הקבלן / היזם רשאי למכור את הפרש הדירות, שבין הכמות שאושרה בתכנית לבין הכמות שהוא חייב להעניק לבעלי דירות קיימות.

מה מקבלים בעלי דירות במסגרת תכנית התחדשות עירונית?

בעלי דירות, יכולים להרוויח הרבה בעת פרוייקט התחדשות עירונית. הנה מה שהם מקבלים (תמורה) בהתאם לסוג התכנית:

חיזוק ועיבוי – התכנית כוללת חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה, הרחבת הדירה במידת האפשר עד 25 מ"ר, תוספת ממ"ד, שדרוג השטחים המשותפים (מעלית חדשה, שיפוץ לובי, שדרוג מקלטים אם אין אפשרות לממ"ד, החלפת צנרת מים וביוב, חיפוי חיצוני של הבניין). גם הוספת מרפסת עד 12 מ"ר יכולה להיות כלולה כאן, למרות שהיא אינה מחוייבת, אך מקובל ונהוג כל עוד הדבר אפשרי מבחינת התכנון.

הריסה ובניה מחדש – בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה כך שתיהיה גדולה יותר מהקודמת במידת האפשר (כולל ממ"ד), מרפסת עד 12 מ"ר וחניה תת קרקעית.

איך לקדם פרוייקט התחדשות עירונית?

בעלי דירות שמעוניינים לקדם פרוייקט כזה, צריכים ראשית לבדוק האם הם זכאים לכך בהתאם לתנאי הזכאות הכתובים לעיל. ניתן לבדוק זאת מול רשויות התכנון ולרבות הרשות להתחדשות עירונית תחת משרד הבינוי והשיכון. כמובן, שניתן גם לפנות אל מינהלת התחדשות עירונית או מחלקת הנדסה ברשות המקומית ושם לברר האם יש היתכנות פיזית ותכנונית לפרוייקט.

לאחר מכן, צריך לקבוע אסיפת דיירים כדי להחליט האם מעוניינים בכך, תוך כדי שימוש בפרוטוקול ייעודי הכולל את הפרטים של הבניין, או אם מדובר על מתחם אז כל בניין בפני עצמו. במסגרת אסיפת הדיירים צריך לקבוע גם את הנציגות שתפעל בשם הדיירים לצורך קידום תהליך הפרוייקט.

בהמשך, צריך להתקשר עם אנשי מקצוע שילוו את הנציגות לאורך התהליך. אלו הם אנשי המקצוע שכדאי לעבוד איתם:

• עורך דין – לצורך ליווי כלל הדירות מבחינת הנושאים המשפטים הכרוכים בביצוע הפרוייקט.
• מפקח בנייה – לצורך ליווי בעלי הדירות מבחינת נושאים השייכים לתכנון ובניה של הפרוייקט, פיקוח ועוד.
• יועץ ביטוח – ליווי בנושאים הקשורים לכיסויים ביטוחיים, סיכונים אפשריים, נזקים לבעלים או צד ג' ועוד.
• אדריכל, שמאי וגורמים רלוונטיים נוספים במידת הצורך.

לאחר מכן, מגיע השלב של איתור יזם לצורך התקשרות בייזום ו/או ביצוע הפרוייקט. כדאי לפנות ליזם על ידי העורך הדין הנתמנה מקודם ויש לפנות ליזמים שעוסקים בפרוייקטים של התחדשות עירונית ובעלי ניסיון בכך. ניתן לברר את כל הפרוייקטים של אותו יזם, בדיקת יכולת כלכלית ועניינים משפטיים הקשורים אליו.

אם היזם הוא גם הקבלן, אז כדאי לבקש את מספר הקבלן הרשום ואת הסיווג המקצועי שלו ברשם הקבלנים. לאחר קבלה של כל הפרטים של היזם, ומעבר על החובות והזכויות של הצדדים, חותמים על ההסכם בליווי עורך הדין.

השלב האחרון לפני תחילת הבניה הוא תכנון הפרוייקט וקבלת היתר בנייה. היזם צריך להציג את התכנון לפני הגשת בקשה להיתר בניה וכן לעדכן בכל שינוי ניכר שנדרש על ידי גורמי התכנון וזאת תוך כדי אישור הדיריים לקידום הפרוייקט. אישור היתר בניה והנפקתו לאחר תשלום אגרות ומילוי תנאים, ניתן להתחיל את הבניה.