מס שבח מקרקעין – מדריך הסבר מה זה, חישוב, תשלום, שומה, מקדמה, פטור ממס ועוד

מוכר זכות במקרקעין (כדוגמת דירת מגורים) עשוי להיות חייב לשלם מס שבח כאשר הוא מוכר את הזכות, במקרה שיש עליית ערך על שווי הנכס. המס מוטל על הרווח הנובע מעליית הערך ויש חובת תשלום לרשות המסים.

מטרת הכתבה לספק הסבר על המס.

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס מקרקעין המוטל על מוכר זכות במקרקעין כאשר נוצר שבח בעת מכירת הזכות. שבח הוא הסכום בו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה של הזכות במקרקעין, כלומר עליית הערך של שווי הנכס או הזכות.

שבח הוא מצב שבו הזכות במקרקעין (לדוגמת דירת מגורים) הופכת להיות שווה יותר בערכה הכספי. כך למשל אם בוצעו שיפורים בזכות, או שקיימות זכויות בנייה נוספות או שכאשר נוצר מצב בו יש עודף ביקוש על ההיצע – אז המחירים עולים.

מצב בו המחירים עולים גורם לכך שיש שבח (רווח הון). על הרווח הזה חייבים לשלם מס שבח, כמו על רווחים אחרים באפיקי השקעה וחיסכון אחרים.

הוראות הדין קובעות כיצד יש לדווח על מס שבח, איך נעשה החישוב, מועד התשלום ואופן התשלום, שיעור המס ועניינים נוספים כמו פטור מחובת תשלום, הקלות במס, פריסת סכומים ועוד.

דירת מגורים מזכה לעניין מס שבח

דירת מגורים מזכה היא דירה שאפשר לקבל עבורה הקלות במס שבח כגון פטור מתשלום מס שבח ועוד.

דירת מגורים מוגדרת בתור דירה שהיא בבעלות יחיד או בחכירתו, כאשר בנייתה הסתיימה, היא לא מהווה מלאי עסקי והיא כמובן משמשת בפועל למגורים או מיועדת לכך. כדי שדירת מגורים תיחשב מזכה, היא צריכה להיחשב אחת ששימשה בעיקרה למגורים לפחות 4 שנים לפני מועד המכירה או 80% מתקופת החזקה בה עד יום המכירה.

ניתן לקרוא עוד על כך בעמוד על דירת מגורים מזכה.

שיעור מס שבח

כאמור, מס שבח מוטל בעת מכירת זכות במקרקעין כשאר נוצר שבח, שהוא ההפרש בין שווי מכירת הזכות לבין שווי רכישת הזכות בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. השבח מגלם מתוכו שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.

המס מחושב לפי סוג שיטת החישוב, יום הרכישה וסוג המכירה:

  1. במכירת דירת מגורים מזכה או בפעולה באיגוד מקרקעין –
    • מיום הרכישה ועד 01.01.2014 – 0% מס שבח.
    • מיום 01.01.2014 – 25% מס שבח ריאלי.

מוכר כזה לא חייב בתשלום המס על הסכום האינפלציוני.

אם שווי הדירה מושפע מזכויות בניה בלתי מנוצלות, ניתן לקבל פטור נוסף בסכום של שווי הדירה או ההפרש בין התקרה לשווי הדירה, לפי הסכום הנמוך. זאת בתנאי שהפטור הוא בסכום מזערי שנקבע בכל שנה.

  1. במכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה –
    • מיום הרכישה ועד 06.11.2001 – 47% מס שבח ריאלי לפי מדרגות מס הכנסה.
    • מיום 07.11.2001 ועד 31.12.2011 – 20% מס שבח ריאלי.
    • מיום 01.01.2012 ועד יום המכירה – 25% מס שבח ריאלי.

בנוסף, המוכר צריך לשלם מס אינפלציוני באופן הבא:

  • מיום הרכישה ועד 31.12.1993 – 10% מס.
  • מיום 01.01.1994 ועד יום המכירה – 0% מס.

במידה ושווי הדירה מושפע מזכויות בנייה בלתי מנוצלות, ייתכן ותהיה תוספת של 3% מס שבח נוסף.

  1. במכירת זכות על ידי חברה –

למידע נוסף, ניתן לעיין בכתבה על חישוב מס שבח.

הוצאות וניכויים מותרים על פי חוק

השבח לא תמיד מושפע מגורמים חיצוניים, אלא לעיתים גם נוצר מגורמים פנימיים כמו למשל שיפוץ הנכס או ביצוע של הרחבות או תוספות. מכיוון שמדובר על רווח הון, רשות המסים מכירה בהוצאות וניכויים מסויימים המותר על פי חוק.

המשמעות היא שהניכויים האלה מקטינים את סכום השבח המוטל על מכירת הזכות והמשמעות היא שסכום המס הופך להיות קטן יותר. הסיבה היא ששיעור המס מוטל על סכום נמוך יותר ולכן סכום המס נמוך גם כן.

על מנת להנות מכך חייבים להתקיים כמה תנאים: הן צריכות להיות מוצאות על ידי מוכר הזכות, בגיד הנכס הנמכר, בתנאי שהן לא כלולות בשווי הרכישה ולא ניתן לקבל עבורן ניכויים במס הכנסה.

מבין ההוצאות המותרות הן:

  • הוצאות השבחה – שיפוצים ותיקונים.
  • שכרי טרחה – עורך דין, שמאי מקרקעין, מודד מוסמך, מתווך מקרקעין.
  • אגרות בעת רכישת הזכות או מכירתה.
  • ריבית ריאלית על הלוואה.

לרשימת הוצאות נוספות ולאופן החישוב, ניתן לקרוא את הכתבה על הוצאות וניכויים מותרים לעניין מס שבח.

חישוב מס שבח

כדי לדעת כמה מס שבח יש לשלם, יש להכיר כמה הגדרות, ובין היתר:

  • יתרת שווי רכישה – סכום שווי רכישת בזכות בשקלים חדשים, בצירוף הוצאות המותרות בניכוי ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש בניכוי על פי פקודת מס הכנסה (גם אם לא נדרשו בפועל).
  • שבח – שווי המכירה פחות יתרת שווי רכישה המחושב.
  • יתרת שווי רכישה מתואמת – הסכום של שווי רכישת הזכות וסכום הפחת כשהם מתואמים עם מדד המחירים לצרכן מיום הרכישה ועד יום המכירה וכן בצירוף ההוצאות המותרות כשהן מתואמות מיום ההוצאה ליום המכירה. (המדד לחישוב הוא המדד הידוע באותו יום).
  • הסכום האינפלציוני – יתרת שווי הרכישה המתואמת פחות יתרת שווי רכישה.
  • הסכום האינפלציוני החייב – יתרת שווי רכישה כשהיא מתואמת לתאריך 31.12.1993 פחות יתרת שווי הרכישה (ללא הוצאות שהוצאו לאחר 1993).
  • השבח הריאלי – סכום השבח פחות הסכום האינפלציוני.
  • מס שבח לתשלום – השבח הריאלי בחלוקה לפי שנים בהתאם לסוג הדירה ובמכפלת אחוז המס.

דוגמה:

אדם רכש דירת מגורים יחידה ומזכה בתאריך 01.01.2015 ב-1 מיליון ₪ ומכר אותה ב-01.01.2021 ב-1.2 מיליון ₪. הוא הוציא הוצאות שכ"ט עורך דין, שמאי, מתווך והוצאות השבחה בסך 100,000 ₪ סך הכל. כמה מס שבח יש לשלם?

השבח ברוטו הוא 200,000 ₪, השבח נטו הוא בניכוי ההוצאות המותרות והוא עומד על 100,000 ₪. לפיכך מס שבח מוטל על סכום זה והמס יהיה 25,000 ₪.

למידע נוסף, ניתן לעיין בכתבה על חישוב מס שבח.

הצהרה על מכירה של זכות במקרקעין

בעת מכירת הזכות במקרקעין, חלה חובה להצהיר על כך לרשות המסים. ההצהרה חייבת להיות בתוך 30 ימים מיום המכירה ויש למלא טופס הצהרה על מכירה של זכות במקרקעין (טופס 7000).

החל מחודש דצמבר 2017 חלה חובה להגיש הצהרה באופן מקוון דרך המחשב הציבורי ברשות המסים, משרדי מיסוי מקרקעין. מי שמיוצג על ידי עורך דין, יכול לעשות זאת דרך המשרד שלו, עורך הדין יכול לבצע זאת עם מערכת שבח.נט של רשות המסים.

יש להצטייד עם מסמכים כמו תעודת זהות, חוזה מכר, נסח טאבו ומסמכים אחרים הרשומים בטיוטת ההצהרה. ההצהרה כוללת פרטים אודות העסקה והזכות במקרקעין.

למידע נוסף, ניתן לקרוא את הכתבה על הצהרה על מכירת זכות במקרקעין.

שומת מס שבח

לצורך תשלום מס שבח מקרקעין, יש לקבוע מה השווי של השבח או במילים מקצועיות יותר, יש לבצע שומה. השומה נעשית במסגרת הצהרה על מכירת זכות במקרקעין הכוללת הזנת הפרטים של העסקה, הזנת סכומים והוצאות וקביעת הסכום של השבח.

השומה נעשית באופן עצמאי (שומה עצמית), אמנם היא מוגשת לאישור מנהל מיסוי מקרקעין. אם המנהל לא אישר את השומה העצמית אז נעשית שומה על פי מיטב השפיטה.

עם ביצועה, ניתן לחשב את המס לצורך התשלום. למידע נוסף: שומת מס שבח.

תיקון שומת מס שבח

ניתן לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנעשתה במקרים הבאים: נתגלתה טעות בשומה, נמסרה הודעה שגויה שמטתה לשנות את סכום המס או לבטל אותו, נתגלו עובדות חדשות בעת עריכת השומה אשר עשויות לחייב במס או לשנות את סכומו.

היוזמה יכולה להיות על ידי מנהל מיסוי מקרקעין או על ידי הרוכש עצמו.

תשלום מס שבח

חובת תשלום מס שבח מוטלת על מוכר הזכות, שזו גם המטרה של של המס הזה. המוכר חייב לשלם את המס בתוך 60 ימים ממועד יום המכירה של הזכות הנמכרת. התשלום נעשה בהתאם לחישוב המס ולאחר ביצוע שומה והגשת הצהרה על מכירת זכות במקרקעין. למידע נוסף על תשלום מס שבח.

עם זאת, הרוכש צריך לשלם לרשות המסים מקדמה על סכום חשבון מס שבח שהמוכר חייב לשלם. גובה מקדמת מס שבח משתנה לפי מוכר הרכישה של הנכס הנמכר. אם יום הרכישה לפני 06.11.2001 המקדמה היא 15% ואם לאחר מכן, המקדמה היא 7.5%. במקרה שהנכס נרכש מחברה (קבלן) אז המקדמה היא 7.5%. למידע נוסף על תשלום מקדמת מס שבח.

בנוסף, יש מקרים בהם ניתן לשלם את המס במועד אחר. למידע על דחיית תשלום מס שבח.

החזר מס שבח

יש מקרים בהם מוכר זכות במקרקעין עשוי להיות זכאי לקבל החזר המס שהוא שילם. כמו למשל מקרים שבהם העסקה בוטלה, מקרים בהם נעשה תשלום בסכום גבוה יותר מהסכום הנדרש ועוד מקרים.

כדי לקבל את התשלום בחזרה, יש לפנות אל רשות המסים באמצעות היישום באתר האינטרנט ובמקרים מיוחדים גם להגיש טופס ייעודי. למידע נוסף על החזר מס שבח.

ביטול עסקת מכירה

מוכר זכות אשר ביטל עסקה למכירת הזכות במקרקעין, נדרש להודיע אל רשות המסים לפי טופס 6130. אם המס עדיין לא שולם, אפשר לבטל את השומה ואם המס כבר שולם אז ניתן לקבל את המס ששולם בחזרה.

על מנת לקבל את הזכאות הזו, יש לחתום על תצהיר החתום בידי 2 הצדדים (המוכר והקונה) ואשר מאומת על ידי עורך דין. למידע נוסף על ביטול עסקת מכירת מקרקעין לעניין מס שבח.

פריסת מס שבח

הוראות הדין מאפשרות לכל נישום שהוא מוכר זכות במקרקעין לפרוס את השבח הריאלי על פני כמה שנים באופן שהוא נבע בחלקים שנים לגבי תקופה מסויימת. המשמעות היא שכך אפשר להנות משיעורי מס נמוכים יותר המחושבים לפי מדרגות מס הכנסה במקום שיעור מס שבח.

התקופה שניתן לפרוס מס היא תקופת הבעלות על הנכס ועד לתקופה מירבית של 4 שנים, זאת בתנאי שהמוכר הוא תושב ישראל והוא הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה.

למידע נוסף על בקשה לפריסת מס שבח.

הנחות על מס שבח

מוכר זכות במקרקעין זכאי לקבל הנחות בשיעור ממס השבח לפי התקופות הבאות:

  • יום רכישת הנכס בין 7.11.2001 ועד 31.12.2002 – זכאי להנחה של 20% מהמס.
  • יום רכישת הנכס בין 1.1.2003 ועד 31.12.2003 – זכאי להנחה של 10% מהמס.

קיזוז הפסדי מס

מס שבח מהווה מקדמה על חשבון מס הכנסה. נישום שצבר הפסד עסקי או הפסד הון לתום שנת המס שקדמה למכירה והציג אישור שקיבל אצל פקיד השומה על גובה ההפסד וסוגו, רשאי להפחיתו ממס השבח.

  • הפסד עסקי – יקוזז כנגד השבח הריאלי והסכום האינפלציוני החייב. כל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 1 ₪ שבח ריאלי או סכום אינפלציוני.
  • הפסד הון – יקוזז כנגד השבח הריאלי והיתרה כנגד הסכום האינפלציוני החייב. כל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 1 ₪ שבח ריאלי וכל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 3.5 ₪ מהסכום האינפלציוני החייב.

פטור ממס שבח

יש מקרים בהם ניתן להנות מהטבות מס נוספות כמו פטור ממס שבח. כלומר איפוס מלוא תשלום מס השבח במקרים מיוחדים.

מבין המקרים המזכים בפטור ממס שבח הם:

על מנת להנות מהטבת מס פטור ממס שבח, יש לעיין בהליך הייעודי לכך. בכל המקרים יש להגיש טופס הצהרה על מכירה של זכות במקרקעין ולעיתים טופס נוסף או נספח ייעודי בו קיימת הזכאות.

בנוסף לכך, יש לצרף מסמכים מאמתים, לפי העניין, בהתאם לתנאי הזכאות של סוג הפטור. למידע נוסף, ניתן לקרוא את הכתבה על הגשת בקשה לפטור ממס שבח.

מס שבח לעומת היטל השבחה

מס שבח הוא תשלום המוטל על ידי מחלקת מיסוי מקרקעין ברשות המסים כתוצאה מרווחים שנוצרו עקב מכירת הנכס ברווח. היטל השבחה הוא תשלום המוטל על ידי ועדה מקומית לתכנות ולבניה כתוצאה מאישור הניתן על ידי הוועדה כמו תכנית מתאר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

למידע נוסף על היטל השבחה.

מידע נוסף

  • לעניין מס שבח, מוכר ובן או בת הזוג שלו (למעט בן/בת זוג הגר דרך קבע בנפרד), וכן ילדים שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) – נחשבים תא משפחתי ולפיכך נחשבים בתור מוכר אחד.
  • מס רכישה מקרקעין – מדריך הסבר על חישוב, תשלום, שומת מס, פטור ועוד.

חקיקה ופסיקה

  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963

עזרנו לך לממש את הזכאות? חסכנו כסף או זמן יקר? תתמכו בנו כל סכום כדי שנמשיך להתקיים.
אפשר לתרום עכשיו עם PayPal


האם העמוד עזר לך? האם יש לך מידע נוסף או הצעות לשיפור?

הוספת משוב

אם אהבת את הכתבה והיא עזרה לך, אפשר לעזור לנו...
נשמח לקבל ממך ביקורת בעמוד ה-Google שלנו כאן: g.page/protocolil