מדרגות מס רכישה בישראל קובעות את שיעורי מס הרכישה שרכוש זכות במקרקעין לשלם בהתאם לסוג המקרקעין ופרטי הרכישה. המדרגות משתנות מדי שנה בהתאם לשינוי מדד המחירים לצרכן וכן על פי תיקונים לחוק ולתקנות שקיימים.
מטרת העמוד לספק הסבר לגבי מדרגות המס וחישובים.
מהן מדרגות מס רכישה?
מדרגות מס רכישה הן שכבות של מחיר נכס מקרקעין בעת ביצוע פעולת רכישה או מכירה בעת ביצוע עסקה על נכס במקרקעין. לגבי כל מדרגת מס (שכבה) נקבע שיעור תשלום מס רכישה שונה כך שהמס מחושב, לרוב, לפי שכבות של מחירים ושיעורים.
במילים אחרות, מדובר על שיטת מס פרוגרסיבית – ככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך שיעור המס גדול יותר. אך יש לציין כי שיעור המס חל על שכבה מסויימת ולא על כל מחיר הנכס.
כדי לחשב את שיעור מס הרכישה, מכפילים את שיעורי המס לכל שכבה, בסכום או בטווח המחיר לאותה שכבה, ואז מסכמים את כל הסכומים יחד.
מדד המחירים לצרכן (אינפלציה או הצמדה) משפיע על סכומי המס הסופיים שרוכש נדרש לשלם. מדד שעלה, גורם למדרגת המס לגדול, ובכך חל שיעור נמוך יותר על סכום גבוה יותר – כך שבפועל גובה המס קטן. כך גם להיפך.
יש להוסיף כי מס רכישה מוטל על שווי המכירה של הנכס או מחיר קבוע אחר (כמו לפי המדרגות) זאת לפי סוג המכירה וסוג המקרקעין.
סוגי מדרגות מס רכישה – כולל חישוב
להלן רשימה סל סוגי מדרגות רכישה, כולל דוגמאות של חישוב מס רכישה. שיעורים אלו נקבעו לפי העדכון האחרון נכון לשנה זו.
המדרגות להלן, חלות על רכישת דירה מיום 16.01.2023 ועד 15.01.2024.
מדרגות מס על רוכש דירת מגורים יחידה
דירת מגורים יחידה היא דירה שנרכשה אם היא היחידה של אותו רוכש בישראל או באזור (יהודה ושומרון). הדירה תיחשב יחידה, גם אם יש לו בנוסף לכך, דירה נוספת בבעלות עד 33.33% או אם יש לו דירה נוספת שקיבל בירושה בבעלות של עד 50% או שיש לו דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.
רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – נחשבים בתור כרוכש אחד.
| שווי עסקה של מכירת דירה | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0.0% |
| מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ | 5.0% |
| מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ | 8.0% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10.0% |
לדוגמה:
רוכש רכש דירת מגורים יחידה בשווי 2 מיליון שקל. כמה מס רכישה ישלם?
- על שווי הנכס שעד 1,978,745 ₪ הוא לא ישלם כלל מס.
- על השווי של מעל 1,978,745 ₪ עד 2 מיליון ₪ (סך הכל 21255 ₪) הוא ישלם 3.5% מס.
- סך הכל מס רכישה לתשלום: 743.93 ₪.
מדרגות מס על רוכש דירת מגורים נוספת
דירה רגילה היא דירה המשמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים (כמו דירה מקבלן שמתחייב לסיים את בנייתה). מדרגות אלו חלות על כל דירה שהיא מעבר לדירה יחידה.
| שווי מכירת דירה בעסקת רכישה | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8.0% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10.0% |
לדוגמה:
רוכש רכש דירת מגורים נוספת בשווי 2 מיליון שקל. כמה מס רכישה ישלם?
- על שווי הנכס שעד 2,000,000 ₪ הוא ישלם 8% מס = 160,000 ₪. זה סך התשלום.
מדרגות מס על רוכש דירה שהוא נכה
רכישה ע"י נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה (לפי הגדרתם בתקנות), ובתנאי שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו של הרוכש. ההטבה היא למימוש פעמיים בלבד.
דירה יחידה
| שווי מכירת דירה בעסקת רכישה | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0.0% |
| 1,978,745 ₪ עד 2,500,000 ₪ | 0.5% |
| מעל 2,500,000 ₪ | 0.5% על כל הסכום, החל מהשקל הראשון |
דירה נוספת
| שווי מכירת דירה בעסקת רכישה | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| כל סכום | 0.5% |
מדרגות מס על רוכש דירה שהוא עולה
רכישה על ידי מי שעומד בהגדרת עולה על פי התקנות ובתנאי שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו ושהרכישה התבצעה שנה לפני או 7 שנים אחרי כניסתו לישראל לראשונה. חישוב מס רכישה לעולה הרוכש דירה מגיעה פעם אחת בלבד.
| שווי מכירת דירה בעסקת רכישה | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 1,988,090 ₪ | 0.50% |
| מעל 1,988,090 ₪ | 5.00% |
מדרגות מס על העברת דירה ע"י קרוב ללא תמורה
מכירה בין צדדים קרובים בהתאם להגדרה שבתקנות, כשאין כל תמורה ישירה או עקיפה בצידה (מתנה). רכישה ללא תמורה מקרוב תחויב בשליש ממס הרכישה הרגיל.
מדרגות המס על ידי קרוב ללא תמורה הן אותן ממדרגות המס של רוכש רגיל הן בדירה יחידה והן בדירה נוספת (2 הטבלאות העליונות). את סכום מס הרכישה יש להכפיל בשליש (33.333%).
מדרגות מס על העברת דירה בין בני זוג
מכירה ללא תמורה לבן זוג המתגורר יחד איתו בדירה הנמכרת. אם הם גרים בנפרד, אז ייחשב המס כמו קבלה על ידי קרוב ללא תמורה.
מדרגות מס על בניין
בניין הוא כל מבנה שלא מהווה דירת מגורים. גם משרד או חנות נחשבת בניין.
- רוכש רגיל – תשלום מס רכישה של 6% על כל גודל עסקה.
- קרוב ללא תמורה – תשלום מס רכישה של שליש (33.333%) מהסכום של רוכש רגיל.
- עולה – כמו דירת מגורים (כתוב לעיל).
מדרגות מס על קרקע
קרקע הוא כל שטח אדמה פנוי שהוא לא בנוי.
- רוכש רגיל – תשלום מס רכישה של 6% על כל גודל עסקה.
- קרוב ללא תמורה – תשלום מס רכישה של שליש (33.333%) מהסכום של רוכש רגיל.
- עולה – כמו דירת מגורים (כתוב לעיל).
- נכה – תשלום מס רכישה של 0.5% לכל שווי עסקה.
מדרגות מס על משק חקלאי
על פי תקנה 16 לתקנות מס רכישה, רוכש זכות במקרקעין לצורך ייסוד משק חקלאי או קיומו, זכאי להקלות במס רכישה. תשלום מס רכישה על החלק שאינו משמש בניין מגורים (שלהם יש שיעורי מס כמו על דירת מגורים) יהיה כך:
| שווי מכירת דירה בעסקת רכישה | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 588.735 ₪ | 0.50% |
| מעל 588.735 ₪ | 5.00% |
מידע נוסף
- מס רכישה – כל המידע על תשלום מס בעת רכישת דירה
- מס שבח – כל המידע על תשלום מס בעת מכירת דירה
- מדרגות מס רכישה בשנים קודמות – גיליון נתונים.
- מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה עם פרסום מדד דצמבר של שנה קודמת, והן חלות על עסקאות שבוצעו בין ה-16 בינואר של השנה הנוכחית לבין ה-15 בינואר של השנה העוקבת.
חקיקה ופסיקה
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974