רוכש זכות במקרקעין אשר ביטל עסקה לרכישת מקרקעין לפי דין, רשאי להגיש תצהיר לרשות המסים כדי לבטל את החבות במס רכישה. יש להוכיח שמדובר על ביטול אמיתי ולא מצג שווא.
מטרת הכתבה לספק הסבר בנושא.
מהי ביטול עסקה לרכישת מקרקעין לעניין המס?
בעת רכישה של מקרקעין (לרבות דירה, עסק וכד'), הרוכש צריך להגיש לרשות המסים הצהרה על רכישת זכות במקרקעין. בהתאם להצהרה זו נקבעת חבות מס רכישה, ככל שישנה עבור אותו רוכש.
לעיתים הצדדים יכולים לבטל את העסקה מכל מיני טעמים, ובין היתר קיום של תנאים מסויימים שחייבים להתקיים כדי שהעסקה תושלם במלואה. כתוצאה מכך, הרי שהעסקה לרכישת המקרקעין בוטלה ומשכך אין חובת תשלום מס רכישה.
מעבר לביטול העסקה בין הצדדים, שיכולה להיעשות גם בדרך משפטית ואף דיון בבתי המשפט הרלוונטיים. הרי שיש צורך גם להגיש בקשה לביטול העסקה אצל משרדי מיסוי מקרקעין, לצורך ביטול חבות המס.
לצורך כך, יש צורך להגיש תצהיר על ביטול עסקת רכישת מקרקעין החתום על ידי עורך דין.
אוכלוסיית יעד – מי זכאי?
רוכש של זכות במקרקעין, רשאי להגיש בקשה לביטול עסקה אצל משרדי מיסוי מקרקעין, והתנאי לדיון בבקשה הוא אחד מאלה:
- הסכמה של 2 הצדדים בעסקה לביטולה.
- הצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית הקובע כי הרכישה בוטלה.
מימוש הזכאות
על מנת לבטל עסקה של רכישת זכות במקרקעין לעניין מס רכישה, יש להגיש בקשה ייעודית לרשות המסים. הבקשה נעשית על פני טופס 6130 (תצהיר על ביטול מכירת מקרקעין או הסכם להעברת מניות מקרקעין באיגוד) בקישור הבא.
על התצהיר האמור חייבים להיות חתומים 2 הצדדים המסכימים בכך כי העסקה מבוטלת.
עם זאת, במקרה של פסק דין מבית המשפט הקובע כי העסקה בוטלה, ניתן להגיש תצהיר באופן חד צדדי, בכפוף לסוג המקרה של פסק הדין ויש לצרף העתק ממנו לבקשה. כמו כן, ייתכן כי קיימים מקרים מיוחדים שגם בזכותם ניתן להגיש תצהיר חד צדדי.
טופס הבקשה הינו תצהיר והמשמעות כי הוא חייב להיות חתום ומאומת בידי עורך דין.
ככל שהמנהל שוכנע כי הביטול הוא אמיתי ולא מצג שווא, שומת מס רכישה תבוטל והעסקה תבוטל לעניין מס רכישה.
הרחבות נוספות
להלן מידע מורחב בנושא.
מבחנים מנחים לביטול עסקה במקרקעין
קיימים כמה מבחנים שמנחים מנהל מיסוי מקרקעין בשיקוליו במתן אישור על ביטול עסקה:
- האם נרשמו הזכויות במרשם של מוסד מוסמך והיכן (טאבו, חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל) או אצל רשם מוסמך של תאגיד, לפי העניין.
- משך הזמן שעבר בין כריתת ההסכם לבין ביטולו.
- סך התמורה ששולמה על חשבון רכישת הזכויות ובאילו מועדים.
- האם רוכש הזכויות תפס או היה רשאי לתפוס חזקה בנכס.
- גובה הפיצויים שיש לשלם בשל ביטול העסקה, ועל ידי איזה צד.
- קיום של יחסים מיוחדים בין הצדדים (המוכר והרוכש).
- היחס בין גובה הפיצוי המשולם בשל הביטול להפרש בין שווי זכויות בעת המכירה, לעומת השווי בעת ביטולה.
- היחס בין גובה הפיצוי המשולם בשל הביטול לבין המס החסך על ידי הצדדים עקב הביטול.
- תכונני מכירה עתידיים שהצדדים מתכוונים לבצע.
תשומת לב מיוחדת ניתנת לשאלה אם מדובר בדירת מגורים שחוייבה במס או בזכויות אחרות, מכיוון שמוכר החוייב במס שבח עלול לבטל את העסקה כדי לשוב ולמכור בפטוס ממס בתקופה מאוחרת יותר.
מידע נוסף
- גופים מוסדיים אינם חייבים בהגשת התצהיר ומספיק למסור אישור רשמי מטעמם לביטול העסקה.
- אם הצדדים פעלו בניגוד לתצהירם, המנהל יכול לתקן את השומה ולחייב אותם בתשלום מסים.
- במקרה בו אחד הצדדים קיבל פיצוי, יש להודיע לפקיד השומה לצורך חיוב במס רווחי הון בגלל ויתור בתמורה על זכות תביעה.
- אם לא בוטלה עסקה בעקבות הצהרה חד צדדית והמוכר דיווח על עסקה חדשה סותרת (בה אותו נכס נמכר על ידי המוכר לאחר) אז יוצאו שומות מס נוספות. אישורי מסים יונפקו רק אם שולמו המסים על העסקה החדשה ושולם מס שבח בשל אותו נכס בסכום הגבוה מבין 2 השומות לגבי העסקאות הסותרות. אלא אם כן קיים פטור ממס ואז הוא יינתן אם המוכר עומד שוב בתנאים.
- אם שולם המס והעסקה בוטלה, ניתן להגיש בקשה לקבלת החזר מס רכישה.
חקיקה ופסיקה
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
- הוראת ביצוע מס שבח מספר 26/92 מיום 12.11.1992 – ביטול מכירות לעניין חוק מס שבח מקרקעין
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 8/2008 מיום 27.08.2008 – ביטול עסקה הודעה חד צדדית