חישוב מס שבח – האופן בו מחושב המס על השבח בעת מכירת הזכות במקרקעין

כאשר נמכרת זכות במקרקעין, המוכר נדרש לשלם מס שבח על השבח של הנכס ולכן חשוב לדעת כיצד מתבצע חישוב מס שבח עם נתונים מספריים. קיימות שיטות שונות לחישוב, בהתאם למועד רכישת הנכס ומכירתו.

מטרת הכתבה לספק הסבר בנושא.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין, כאשר השבח הוא הסכום שבו עלה ערך הנכס במועד המכירה לעומת ערכו במועד הרכישה.

כלומר, כאשר אדם מכר את הזכות במקרקעין (למשל דירה) במחיר גבוה יותר מהמחיר שבו הוא רכש אותו, נוצר שבח. לכן, המס מוטל על הסכום שהוא השבח (הפרש עליית הערך) בהפחתה של הוצאות מותרות בניכוי לעניין מס שבח ובתוספת פחת נכסים.

השבח (לפי הגדרתו מקודם) שעליו מוטל המס, מורכב מ-2 רכיבים:

  1. שבח ריאלי – לגבי אדם יחיד, השבח הריאלי מחולק לפי תקופות וכאשר לכל תקופה יש שיעור אחר. לגבי תאגיד, יש שיעור מס שהוא מס חברות.
  2. סכום אינפלציוני – הסכום האינפלציוני נחלק לסכום אינפלציוני חייב בשיעור 10% (מיום הרכישה ועד 31.12.1993) ולסכום אינפלציוני פטור ממס (מתאריך 01.01.1994 ועד יום המכירה).

כלומר, מס שבח בפועל מוטל על הסכום האינפלציוני החייב וגם על השבח הריאלי.

חישוב מס שבח

כאמור מקודם, מס שבח מוטל הן על השבח הריאלי והן על הסכום האינפלציוני החייב.

1. חישוב מס שבח על השבח הריאלי

כדי לחשב את המס, יש לחשב את השבח הריאלי אשר מחולק לפי תקופות וזאת גם לפי סוג הלינאריות:

סוג הלינאריותדרך חישוב השבח הריאלי
לינאריות חדשהבמכירת דירת מגורים מזכה או בפעולה באיגוד מקרקעין, בלבד, החישוב נעשה כך:

עד ליום 01.01.2014 ("יום המעבר") – מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום המעבר (לא כולל), בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד יום המכירה, זאת במכפלת סכום השבח הריאלי.
מיום 01.01.2014 ואילך – סכום השבח הריאלי בהפחתת סכום השבח מיום הרכישה ועד ליום המעבר.
לינאריות רגילהבמכירת זכות במקרקעין, למעט במכירת דירת מגורים מזכה או בפעולה באיגוד מקרקעין, כאשר יום הרכישה היה לפני 01.01.2012, החישוב נעשה כך:

עד ליום 07.11.2001 ("יום התחילה") – מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ליום התחילה (לא כולל), בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד יום המכירה, זאת במכפלת סכום השבח הריאלי.
מיום 07.11.2001 ועד 01.01.2012 ("יום השינוי") – מספר הימים שעברו מיום התחילה ועד ליום השינוי (לא כולל), בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד יום המכירה, זאת במכפלת סכום השבח הריאלי.
מיום 01.01.2012 ואילך – סכום השבח הריאלי בהפחתת סכום השבח מיום הרכישה ועד ליום השינוי.
חישוב השבח הריאלי

שיעור המס על השבח הריאלי לפי סוג הלינאריות:

סוג הלינאריותשיעור המס על השבח הריאלי
לינאריות חדשהבמכירת דירת מגורים מזכה או בפעולה באיגוד מקרקעין, בלבד, החישוב נעשה כך:

עד ליום 01.01.2014 ("יום המעבר") – 0% מס (פטור מלא מתשלום המס).
מיום 01.01.2014 ואילך – 25% על יחיד, ובפעולה באיגוד במקרקעין שבו בעל מניות מהותי – 30%.
לינאריות רגילהבמכירת זכות במקרקעין, למעט במכירת דירת מגורים מזכה או בפעולה באיגוד מקרקעין, כאשר יום הרכישה היה לפני 01.01.2012, החישוב נעשה כך:

עד ליום 07.11.2001 ("יום התחילה") – 47% לפי מדרגות מס הכנסה.
מיום 07.11.2001 ועד 01.01.2012 ("יום השינוי") – 20% על יחיד.
מיום 01.01.2012 ואילך – 25% על יחיד.
חישוב השבח הריאלי

על מנת לחשב את המס, יש להכיר מספר מושגים שהם מרכיבים את הנוסחה לחישוב המס:

  • יתרת שווי רכישה – סכום שווי רכישת בזכות בשקלים חדשים, בתוספת הוצאות מותרות בניכוי ובהפחתת סכומי פחת נכסים שהיה אפשר לדרוש לעניין מס הכנסה (גם אם לא נדרשו בפועל).
  • שבח – שווי המכירה פחות יתרת שווי רכישה המחושב.
  • יתרת שווי רכישה מתואמת – שווי רכישת הזכות וסכום הפחת כשהם מתואמים לפי מדד המחירים לצרכן (הידוע) מיום הרכישה ועד יום המכירה, וזאת בצירוף הוצאות מותרות בניכוי כשהן מתואמות לפי המדד הידוע מיום ההוצאה שלהן ליום המכירה.
  • הסכום האינפלציוני – יתרת שווי הרכישה המתואמת פחות יתרת שווי רכישה.
  • השבח הריאלי – סכום השבח פחות הסכום האינפלציוני.

2. חישוב מס שבח על הסכום האינפלציוני

כדי לחשב את המס, יש לחשב את הסכום האינפלציוני אשר מחולק לפי תקופות:

סוכ הסכום האינפלציוניחישוב התקופה ושיעור המס
סכום אינפלציוני חייבהתקופה החייבת במס – מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד 31.12.1993, בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד יום המכירה.

שיעור המס המוטל הוא 10%.
הן על יחיד והן על תאגיד.
סכום אינפלציוני פטורהתקופה הפטורה ממס – מספר הימים שעברו מיום 01.01.1994 ועד יום המכירה, בחלוקה למספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד יום המכירה.

שיעור המס הוא 0%.
חישוב הסכום האינפלציוני

הערה: במכירת דירת מגורים מזכה על ידי יחיד, הסכום האינפלציוני פטור ממס ללא קשר לתקופה.

דוגמה לחישוב מס שבח

אדם רכש דירה בתאריך 1.1.2000 בסכום של 500,000 ₪, ששימשה אותו למגורים במהלך השנים. הדירה נחשבת דירת מגורים מזכה, אולם היא לא יחידה כיוון שיש לו דירה נוספת. בתאריך 1.1.2018 מכר את הדירה ב-1.5 מיליון שקל.

אדם זה שילם מס רכישה בגובה 3700 ₪, שכר טרחת עורך דין ברכישה בסך 2,000 ₪ ברכישה ו-5,000 ₪ במכירה ושיפץ את דירתו שבוע לפני שמכר את הדירה בסכום של 50,000 ₪. נגיד והמדד עלה בתקופה זו 10% במצטבר (לצורך נוחות).

כמה מס שבח ישלם?

  1. יתרת שווי רכישה – 500,000 ₪ + 2000 ₪ + 5000 ₪ + 3700 ₪ + 50,000 ₪ = 560,700 ₪.
  2. שבח – 1.5 מיליון מינוס (סעיף 1) = 939.3 אלף ₪.
  3. יתרת שווי רכישה מתואם – (500,000 ₪ * 1.1) + (2000 ₪ * 1.1) + 5000 ₪ + (3700 ₪ * 1.1) + 50,000 ₪ = 611,270 ₪.
  4. הסכום האינפלציוני – (סעיף 3) מינוס (סעיף 1) = 50,570 ₪.
  5. הסכום האינפלציוני החייב – 50,570 ₪ (אותו סכום כי זו דירה מזכה).
  6. שבח ריאלי – (סעיף 2) מינוס (סעיף 4) = 888,730 ₪.
  7. חישוב מס שבח –
    • מיום הרכישה עד יום 1.1.2014 ישלם 0% מס ולכן יש להכפיל את סעיף 6 ב-14/18, כלומר (691,234 ₪ * 0%) = 0 ₪.
    • מיום 2.1.2014 ועד 1.1.2018 ישלם 25% מס ולכן יש להכפיל את סעיף 6 ב-4/18, כלומר (197,495 ₪ * 0.25) = 49,373 ₪.
  8. סך הכל מס שבח לתשלום: 49,373 ₪.

תשלום מס שבח

מס שבח יש לשלם בתוך 60 ימים מיום המכירה או מיום הפעולה באיגוד המקרקעין.

התשלום נעשה לאחר ביצוע הצהרה על מכירת זכות במקרקעין ולאחר ביצוע שומה עצמית. ניתן לשלם את השובר דרך אתר רשות המסים, העברה בנקאית, כרטיס אשראי או שובר בבנק הדואר.

לפי החוק, הרוכש חייב לשלם מקדמה על חשבון מס שבח שהמוכר חייב לשלם אותו. המקדמה קבועה בהוראות הדין.

מידע נוסף

  • במכירת נכס בר פחת שנרכש לפני 01.04.1973 צריך לחשב פחת נוסף בשל אינפלציה לפי סעיף 4 לתיקון 12 לחוק ולהוסיפ אותו לשווי המכירה. במקרה זה סכום הפחת יתואם מתאריך אמצע תקופה שבין יום הרכישה ליום המכירה.
  • קיימים פטורים שונים מתשלום מס שבח בהתאם לתנאי זכאות.
  • מוכר ובן או בת הזוג שלו (למעט בן/בת זוג הגר דרך קבע בנפרד), וכן ילדים שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) – נחשבים תא משפחתי ולפיכך נחשבים בתור מוכר אחד.

חקיקה ופסיקה

  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963

עזרנו לך לממש את הזכאות? חסכנו כסף או זמן יקר? תתמכו בנו כל סכום כדי שנמשיך להתקיים.
אפשר לתרום עכשיו עם PayPal


האם העמוד עזר לך? האם יש לך מידע נוסף או הצעות לשיפור?

הוספת משוב

אם אהבת את הכתבה והיא עזרה לך, אפשר לעזור לנו...
נשמח לקבל ממך ביקורת בעמוד ה-Google שלנו כאן: g.page/protocolil