הוצאות מותרות לניכוי והפחתה לעניין חישוב מס שבח

כאשר מחשבים את השבח על מכירת זכות במקרקעין לעניין חישוב מס שבח, רשות המסים מסכימה לנכות ולהפחית הוצאות מותרות ומוכרות בניכוי. כך אפשר להקטין את גובה המס הסופי.

מטרת הכתבה לספק הסבר על הנושא.

מהן הוצאות מוכרות לניכוי לעניין מס שבח?

מס שבח הוא מס המוטל על השבח, הגידול בשווי הנכס וההון בעת המכירה לעומת השווי בעת הרכישה של אותו נכס. במילים אחרות, כאשר קונים נכס במחיר מסויים ואז מוכרים אותו במחיר גבוה, צריך לשלם מס שבח על רווח ההון הזה.

מי שמוכר נכס או דירה, זכאי כי הוצאות וניכויים מסויימים שהוצאו במהלך התקופה בין הרכישה למכירה, יוכרו בתור הוצאות מותרות לצורך חישוב מס שבח.

הוצאות אלו מפחיתות את השבח (ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה) וכתוצאה מכך גם את מס השבח המוטל על כך. במילים אחרות – הוצאות אלו מקטינות את סכום המס שצריך לשלם בסופו של דבר.

אוכלוסיית יעד – מי זכאי?

כל מי שמוכר זכות במקרקעין ונדרש בתשלום מס שבח, זכאי להכרה של הוצאות מותרות לעניין החישוב, וזאת בתנאי שמתקיימים כל התנאים הבאים:

• ההוצאות הוצאו על ידי מוכר הזכות במקרקעין.
• ההוצאות הוצאו לצורך רכישת הזכות במקרקעין או לצורך מכירתה.
• ההוצאות אינן כלולות בשווי הרכישה של הזכות.
• ההוצאות אינן מותרות בניכוי לעניין מס הכנסה ואינן הוצאות שוטפות לצורך תחזוקת הנכס (חשמל, מים, ארנונה וכד').

רשימת הוצאות מותרות בניכוי לעניין מס שבח

להלן רשימה של הוצאות שניתן להכיר בהן לצורך קיזוז או הפחתה של מס שבח בעת חישובו:

שם ההוצאה	פירוט והסבר
הוצאות השבחה	כל ההוצאות שהוצאו לצורך השבחת המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, החל מיום הרכישה ועד יום המכירה. גם השווי המוערך של עבודה שעבדו בעל הזכות במקרקעין וקרובו לצורך השבחת המקרקעין, אם התמורה בעד אותה עבודה – אם הייתה משולמת – לא הייתה ניתנת לניכוי לפי מס הכנסה, וזאת בתנאי שהדבר הוכח למנהל מיסוי מקרקעין
סכום רכישת זכות חזקה ייחודית	בעת מכירת מקרקעין שיש עמה זכות חזקה ייחודית, ההוצאה היא הסכום שהוצא על ידי המוכר בין היום שבו רכש אותה לבין יום מכירתה, לרכישת אותה זכות חזקה ייחודית הנמכרת
סכום לצורך פינוי מקרקעין	סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין שנה אחת או יותר בעד הפינוי שלהם, ובתנאי שהוא אינו קרוב של המוכר
הוצאות השבחת מקרקעין סמוכים	חלק יחסי מהוצאות שהוציא המוכר לצורך השבחת מקרקעין שלו הסמוכים למקרקעין שהזכות בהם נמכרת, אם השווי של המקרקעין אלו עלה. החישוב היחסי הוא לפי יחס סכום עליית השווי של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, לבין הסכום הכולל של עליית השווי של מקרקעין אלו ושל מקרקעין סמוכים – זאת בתנאי שסכום הניכוי בשל כל המקרקעין הללו לא יכול להעלות על סכום ההוצאות שהוציא עליהם
אגרת העברת מקרקעין	1. אגרה שמוכר הזכות שילם בקשר לרכישת הזכות במקרקעין לפי תקנות לעניין העברת מקרקעין על שם מוכר 2. אגרה שמוכר הזכות שילם בקשר להעברת מקרקעין לפי חוק רשויות מקומיות לעניין העברת מקרקעין 3. תוספת מס ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות
דמי תיווך למתווך במקרקעין	1. דמי תיווך ששולמו למתווך בעד רכישת הזכות במקרקעין – עד 2% מהתמורה שנתן בעדם לכל היותר 2. דמי תיווך ששולמו למתווך בעד מכירת הזכות במקרקעין – עד 2% מהתמורה שקיבל בעדם לכל היותר, אלא אם קיימות נסיבות עסקה מיוחדות ששם שילמו דמי תיווך גדולים יותר וזאת בתנאי שמנהל מיסוי מקרקעין שוכנע בכך
שכר טרחת עורך דין	הוצאות שכר טרחה ששולמו לעורך דין בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ובקשר למכירתה
שכר טרחת שמאי מקרקעין	הוצאות שכר טרחה ששולמו לשמאי מקרקעין בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחת הזכות ומכירת הזכות
שכר טרחת מודד מוסמך	הוצאות שכר טרחה ששולמו למודד מוסמך בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה
הוצאות הוכחת זכות במקרקעין	הוצאות שהוציא החוכר או בעל הזכות במקרקעין, לפי העניין, לצור הוכחת הזכות שלו במקרקעין
סכום במכירת חכירה	כל סכום ששולם על ידי מוכר, לבעל מקרקעין, על הסכמתו לרישום שעבוד על זכות החכירה או על הסכמתו לחכירה, על חכירת הזכות, ולרבות עבור דמי חכירה מהוונים או דמי הימון, ששולמו בשלה לרשות מקרקעי ישראל
דמי עמילות	תשלום דמי עמילות המוכר לבעל המשכנתא על הסכמתו לאותה מכירה, אם הייתה משכנתא על המקרקעין שבהם הזכות נמכרת – עד 2% לכל היותר מסכום המשכתנא שעדיין לא נפרע
מס השבחה	כל תשלום שהמוכר שילם על המקרקעין שבהם הזכות נמכרת בתור מס השבחה לפי פקודה, או היטל השבחה או תשלום חובה כיוצא בכך
הוצאות הכרוכות בתשלום מס	כל הוצאה שהיא כרוכה בתשלום המס, לרבות בקשר הכנת הדו"ח, הליכי שומה ועוד, לרבות בשל הליכים של השגה, ערר או ערעור
הוצאות של מוכרים אחרים	במקרים של שווי רכישה שנעשה אחרת, כגון הורשה, אפוטרופוס, ללא תמורה, חילוף זכויות, איגוד, אגב פירוק, הפקעה, לפני תחילת בחוק, מכירה מקשיש (קרי – סעיפים 26(א)(2), 28, 29 סיפה, 29ב, 30 עד 34 ו-49כג לחוק מיסוי מקרקעין) – מותר לנכות גם הוצאות המותרות בניכוי לפי טבלה זו בהתאם למקרים הבאים: 1. העברה ללא תמורה או נתקבלה עקב גירושין לפי תנאי החוק -הוצאות שהוציא האדם ממנו התקבלה הזכות 2. זכות בחליפין אם פטורים ממס לפי סעיפים 32 או 34 – הוצאות שהוציא המוכר בקשר לזכות שנתן בחליפין ואם נתקבלה הזכות בחליפין ששולם עמהם גם סכום הפרש בכסף או בשווה כסף לפי סעיף 32 – חלק יחסי מהוצאות כאמור, כיחס שווי הזכות במקרקעין שקיבל בתמורה, לתמורה כולה 3. זכות חלופית כהגדרתה בסעיף 49יא – הוצאות שהוציא המוכר בשל הזכות הנמכרת לפי הסעיף שמכירתה היתה פטורה ממס לפי הוראות לעניין מס שבח. הוראות אלו חלות גם לעניין קרקע חקלאית חלופית, דירת מגורים חלופית וזכות למגורים בבית אבות 4. יחידה מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49יט – הוצאות שהוציא המוכר בשל יחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותה בסעיף 49כב, שמכירתה היתה פטורה ממס. הוראות אלו חלות גם לעניין יחידת מגורים חלופית או יחידה אחרת, שהתקבלה בתמורה ליחידה אחרת נמכרת, כאמור בסעיף 49כז.
הוצאות ריבית ריאלית	תשלומי ריבית ריאלית שלא מותרות לניכוי לפי מס הכנסה ששילם המוכר, החל ביום הרכישה עד 90 ימים לאחר יום המכירה, עבור הלוואה שקיבל ובתנאי שמתקיימים כל 3 התנאים האלו: * ההלוואה התקבלה לצורך רכישה או השבחה של הזכות במקרקעין סמוך לרכישה או להשבחה, או לצורך פירעון של יתרת ההלוואה * ההלוואה אינה מקרוב (קרוב לעניין זה – לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו) * לגבי זכות במקרקעין שהיא לא רשומה בפנקסי חשבונות המנוהלים בשיטת החשבונאות הכפולה – ההלוואה מובטחת במשכנתה או במשכון שנרשמו לגבי הזכות במקרקעין או שנרשמה לגבי ההלוואה הערת אזהרה בשל התחייבות לרישום משכנתה, כאמור, ובלבד שהרישום הראשון מביניהם נעשה סמוך לקבלת ההלוואה

דוגמה לחישוב הוצאות מוכרות

אדם רכש דירה בסכום של 1.5 מיליון ₪ ב-2016 ומכר אותה ב-1.8 מיליון ₪ ב-2021. הוא ביצע שיפוץ בסך 70,000 ₪, שילם 100,000 ₪ שכ"ט עו"ד, שילם 30,000 ₪ דמי תיווך על רכישה ומכירה, ושילם הוצאות חשמל מים וארנונה בסך 25,000 ₪.

כמה מס שבח הוא צריך לשלם?

השבח הוא 300,000 ₪.

ללא חישוב הוצאות מוכרות במס –

• מס שבח (25%) חל על 300,000 ₪ = 75,000 ₪.

עם חישוב הוצאות מוכרות –

• מס שבח (25%) חל על 100,000 ₪ = 25,000 ₪. (כי שיפוץ, שכ"ט עו"ד ודמי תיווך כן כלולים. אבל הוצאות חשמל ומים לא).

מימוש הזכאות

על מנת לממש את הזכות לניצול הוצאות מוכרות למס שבח, יש לשמור את כל המסמכים, הקבלות והאסמתכות לכך.

בעת תשלום מס שבח ולאחר הצהרה, יש להזין את ההוצאות המוכרות במס לצורך חישוב המס. בהמשך לכך משוקלל השבח לאחר ניכוי ההוצאות, ועליו המס משולם.

מידע נוסף

• מס רכוש עירוני, מס רכוש וכן ארנונת רכוש, הן הוצאות מוכרות אך כבר לא רלוונטיות בשל ביטולי חוקים או שיעורים אפסיים.,
• למידע נוסף לעניין ריבית ריאלית ניתן לקרוא את נוהל רשות המסים כאן.

חקיקה ופסיקה

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
• התרת הוצאות ריבית ריאלית בחישוב השבח במכירת זכות במקרקעין – 16/2003
• ע"א 4271/00, בית-המשפט העליון בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים – "הריבית ששילם בעל המקרקעין לצורך רכישת המגרש היא עלות שקשורה קשר הדוק לרכישת המגרש והמפחיתה את הרווח הכלכלי של בעל המגרש מעליית ערכו"