נדל"ן

שיעורי תשואה בנכסים מניבים בישראל על פי השמאי הממשלתי

מידי חצי שנה מפרסם השמאי הממשלתי הראשי באגף שומת מקרקעין שבמשרד המשפטים סקירה העונה לשם שיעורי תשואה בנכסים מניבים. הסקירה כוללת נתונים אודות התשואה הניתנת בנכסים שונים ואותם ניתן להשוות לשיעורי תשואה הניתנים בהשקעות מסוגים נוספים כדוגמת, שוק ההון, עסקים וכדומה.

החלטנו בפרוטוקול ליצור כתבה אחת אשר תעודכן בכל פעם כאשר הנתונים יעודכנו וזאת במקום לפרסם כתבה מידי תקופה. הכתבה הזו תכלול מידע אודות שיעורי תשואה וכן הנתונים המעודכנים ביותר של השמאי הממשלתי.

מה זה שיעור התשואה?

בעולם ההשקעות, מקובל להגדיר את התשואה בתור ההפרש בין השווי של ההשקעה בין 2 נקודות זמן (נקודת הזמן החדשה יותר בניכוי נק' הזמן הקודמת), הפרש חיובי משמעו כי התשואה חיובית, הפרש שלילי משמעו כי התשואה שלילית.

למרות זאת, לא מקובל להעריך תשואה במספרים מוחלטים אלא באחוזים, דבר הנקרא שיעור התשואה. שיעור זה מוגדר כהיחס בין שווי ההשקעה בנקודת זמן מסויימת חלקי שווי ההשקעה בנקודת זמן קודמת יותר, מהתוצאה יש להחסיר 1 ואז להכפיל ב-100%. חישוב אחר הוא חלוקת התשואה בשווי ההשקעה בנקודת זמן קודמת, מינוס אחר וכפול 100%.

יותר מדוייק להגדיר שיעורי תשואה במונחים שנתיים וזאת על מנת שאפשר יהיה להשוות אותם מול שיעורי תשואה בהשקעות אחרות.

לדוגמה:

הושקעו 100,000 ₪ בנכס מסויים ולאחר שנה שווי ההשקעה היא 105,000 ₪. מהי התשואה ושיעור התשואה?

  • התשואה היא: 5,000 ₪.
  • שיעור התשואה הוא 5,000 ₪ חלקי 100,000 ₪ = 0.05. מכפילים ב-100% = 5%.

מהם שיעורי תשואה בנכסים מניבים?

נכס מניב הוא כל נכס אשר יכול להניב תזרי מזומנים עתידיים, בעיקר על ידי השכרתו וקבלת ההכנסות ממנו, באופן חודשי או שנתי. נכסים מניבים אינם חייבים להיות נכסי נדל"ן או מקרקעין, והם יכולים להיות גם ציוד, שטח או כל נכס אחר שניתן להשכיר אותו תמורת דמי שכירות.

תשואה בנכס מניב משמעו ההכנסה החודשית / שנתית (על פי האופן שבו מחשבים) הניתנת כתוצאה מהשכרת הנכס לצד כלשהו. שיעור התשואה הוא היחס בין ההכנסה חלקי שווי הנכס, מקובל להתייחס ליחס זה באחוזים ובמונחים שנתיים.

במקרה של נכסים מניבים, שיעור התשואה יכול להתחשב במקרים שבו הנכס עומד ריק ולא מושכר (יחס אי תפוסה) או במקרה של תפוסה מלאה כאשר הוא מושכר במלואו ללא אובדן רווחים. במילים אחרות, נקרא גם שיעור ההיוון שמשמש בין היתר לעריכת שומת מקרקעין.

שיעור התשואה לא נקבע על ידי בעל הנכס בלבד (המשכיר או המוכר), אלא גם על ידי הצד השני לעסקה (השוכר או הקונה). כמו בכל שוק, ההיצע והביקוש נפגשים והם קובעים את דמי השכירות ואת שווי הנכס – שהם המשתנים בתוך המשוואה שיעור תשואה בנכס מניב.

שיעור התשואה מנכס מקרקעין, בדומה לנכסי השקעה אחרים, מגלם מרכיבים שונים (ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון, פרמיה בגין רמת נזילות נמוכה, פחת, פיצוי בגין תקופות אי תפוסה, פיצוי בגין הוצאות למשכיר ועוד).

מהו בסיס הנתונים של השמאי הממשלתי?

  1. נכסים שחלה בה עסקת מכר וקיימת עסקת שכירות באותו נכס או שהתבצעה עסקת שכירות באותו נכס.
  2. עסקאות מכר בנכסים מניבים במספר ערים בישראל בהתבסס על עסקאות מס שבח אל מול נתוני השכירות באותן ערים בהתבסס על מחירים לפי מו"מ.
  3. שיעורי תשואה, ששימשו בסיס להערכת נכסים בגישת היוון הכנסות, אשר נשומו לצורך הכללתם בדוחות הכספיים של תאגידים לפי תקני החשבונאות.

הנתונים של השמאי הממשלתי מבוססים על פני מאות נכסים מניבים (מעט מתחת לאלף) כאשר הם נמצאים בכ-30 ערים בישראל כולל באזורי ביקוש ובאזורי פריפריה.

הנתונים לא לוקחים בחשבון הכנסות נוספות שיש לבעל הנכס כתוצאה מאותן עסקאות (השכרת חלק ממבנה להצבת מתקן סולארי, דמי ניהול, אחזקת מבנה וכד'), וזאת על מנת למנוע השפעה של גורמים ארעיים או אקראיים.

שיעורי תשואה נתונים עדכניים והיסטוריים

הנתונים העדכניים ביותר נכון להיום (עודכן בתאריך 29.12.2019):

חציון / שנהשיעור תשואה במשרדיםשיעור תשואה במסחרשיעור תשואה בתעשייה ולוגיסטיקה
1/20197.10%7.00%7.20%
2/20187.40%7.20%7.50%
1/20187.50%7.20%7.60%
2/20177.50%7.20%7.70%
1/20177.60%7.20%7.70%
2/20167.80%7.60%7.90%
1/20167.80%7.60%8.00%
2/20158.00%7.70%8.00%
1/20158.00%7.60%8.10%
2/20148.00%7.60%8.10%
1/20148.20%7.80%8.30%
2/20138.20%7.90%8.30%
1/20138.15%7.90%8.30%
2/20128.30%8.30%8.50%
1/20128.20%8.30%8.60%
2/20118.30%8.30%8.60%
1/20118.20%8.20%8.80%
2/20108.10%8.20%8.80%
1/20108.40%8.50%9.00%
2/20098.30%8.50%8.60%
1/20098.40%8.60%9.00%
2/20088.39%8.59%9.00%
1/20088.20%8.30%9.00%
1+2/20078.20%8.30%8.80%

שיעורי תשואה במשרדים בנכסים המושכרים לדיור הממשלתי

החל מהסקירה לשנת 2019, השמאי הממשלתי מפרסם גם את הנתונים אודות שיעורי התשואה במשרדים המושכרים למשרדי הממשלה השונים על ידי מינהל הדיור הממשלתי. הסקר נערך ב-4 ערים: ירושלים, תל אביב, חיפה ובאר שבע; בהם נבדקו חוזי שכירות שנחתמו החל מחודש ינואר 2018 וכן עסקאות מכר של נכסים דומים, במועדים דומים.

שיעור התשואה נקבע לפי היחס בין דמי השכירות המשולמים בפועל על ידי המדינה למשכירים, לבין עסקאות מכר במשרדים בגמר מלא.

תאריךהדיור הממשלתיהשוק החופשי
ינואר 2018 – יוני 20195.5%6.6%

עוד בנושא:

מעל 1,500 חברים בערוץ טלגרם של פרוטוקול. הצטרפו כעת: t.me/protocolil


הירשמו לקבלת חדשות ומידע למייל

המשוב שלך חשוב לשיפור התוכן

האם העמוד הזה עזר לך? האם קיבלת תשובות לכל השאלות שלך? האם תמליץ/י עליו?

זהו משוב אנוניני והמידע נועד לשיפור התוכן. המשוב לא נועד לשאלות ואנחנו לא עונים כאן.

למידע נוסף ניתן להגיב לכתבה זו בהמשך או לפנות בטופס בעמוד ייעודי.

תגיות

כתבות נוספות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

Close