עם התפתחות הטכנולוגיה, כיום כבר לא חובה ללכת לבנק או לחברת ביטוח על מנת לבקש משכנתא לרכישת נכס, כדאי להכיר – משכנתא חברתית. הלווה לדיור זו, דומה למה שלוקחים / מתכננים בגוף האשראי הרגילים, ולרוב זולה יותר בהרבה מהחלופה הרגילה.
כל מה שחשוב לדעת על הנושא.
מהן משכנתאות חברתיות?
הטכנולוגיה מתפתחת מדקה לדקה, יש כל הזמן חידושים, סטרטאפים חדשים, מחקרים פורצי דרך, שירותים שלא היו בעבר ועוד. כך נוצרים פיתרונות חדשים לבעיות ישנות שחלקן גם זולים יותר בהרבה מהדרך המסורתית.
למי שלא סגור מהי משכנתא, הנה הסבר קצר. משכנתא (שם נוסף: הלוואה לדיור) היא הלוואה ארוכת טווח הניתנת ללווה במטרה לרכוש נכס מקרקעין. תמורת מתן ההלוואה, הלווה נדרש לשעבד את נכס המקרקעין לטובת המלווה, כך שזו מהווה בטוחה להחזר התשלומים על ההלוואה ועד לפירעון מלא של כל יתרת המשכנתה.
משכנתא חברתית או בשמות אחרים שלה: משכנתא עמית לעמית (Peer to Peer – P2P), משכנתא בין אנשים, משכנתא המונים – היא שיטה שבה אפשר לקבל או לתת משכנתאות בין אנשים על ידי מערכת תיווך אשראי שמחברת אותם.
מערכת תיווך באשראי, היא מערכת שיודעת לחבר בין לווים (אנשים שרוצים לקבל משכנתה) לבין מלווים / משקיעים (אנשים שרוצים לתת משכנתה). ליתר דיוק, המלווים הם משקיעים את סכום הכסף שיש להם בתוך המערכת, והיא זו שקובעת לפי תנאיה ובהתאם לחוקים ולנהלים, למי יש לתת משכנתה ולמי לא.
הרעיון שעומד מאחורי מערכת לתיווך באשראי, הוא שיש אנשים שצריכים משכנתא ומשלמים ריבית יקרה בשיטה המסורתית ויש כאלו שרוצים להשקיע כספם, בין היתר למשכנתא, ומקבלים ריבית נמוכה בדרך המסורתית – כך התאגיד הפיננסי גוזר קופון גדול. במערכת הזו, הריבית ללווים נמוכה יותר בהשוואה לבנקים, לחברות ביטוח ואשראי, ומנגד הריבית למשקיעים / למלווים גבוהה יותר מאשר פיקדון בנקאי.
חשוב לציין כי מערכת לתיווך באשראי לא מבטיחה החזר השקעה ולא מגובה או מבוטחת בגורם ממשלתי, ולכן קיים סיכון מסויים. זאת, למעט כספי הביטחונות, חשבון נאמנות, פיזור כספים, ופרטים נוספים שהיא חייבת על פי חוק, לצורך הגנה על המשקיעים.
משכנתה חברתית – האם זה חוקי?
כן, בוודאי. בחודש יולי 2017 נחקק בכנסת תיקון לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (מוסדרים) ונכנס לתוקף בחודש פברואר 2018. החוק מסדיר את הפעילות של זירות אינטרנטיות שנועדו לתווך באשראי, לרבות הלוואה חברתית, משכנתה חברתית, מימון המונים הוני (השקעות המונים), מימון המונים רגיל ועוד.
החוק קובע איך החברות הללו צריכות לפעול, לרבות בקשה לקבלת רישיון מרשות שוק ההון ביטוח וחיסכון, שהיא אגב גם מפקחת עליהם ועל חברות נותני אשראי, ביטוח, גופים מוסדיים ועוד. בנוסף, מערכות אלו צרכיות לספק סביבה בטוחה ל-2 הצדדים ועוד נהלים.
מהן היתרונות של משכנתה חברתית?
הנה היתרונות של משכנתא חברתית:
- ריבית נמוכה יחסית – אם משווים את הריבית אל התאגידים הבנקאיים או חברות הביטוח, מדובר על ריבית אטרקטיבית יותר.
- שקיפות – אין אותיות קטנות, יש מידע מלא לגבי מידע על תנאי המשכנתה ועלויותיה.
- חיסון מוחלט – לא ניתן לזהות את הלווה באופן אישי, כך שהמידע נשמר רק במערכת סגורה. גם מלווים / משקיעים לא יכולים לדעת מי הלווה. למעט מקרים של הפעלת הערבות במקרה של אי תשלום.
- מימון עד 75% מהנכס – משכנתא חברתית יכולה להקנות עד 75% משווי נכס המקרקעין.
- משכנתא לכל מטרה – לווה שצריך לקחת עוד משכנתא למטרות נוספות בעניין הנכס (כלומר, שיש להם שמכנתה דרגה ראשונה), יכולים לקחת משכנתה דרגה שניה כנגד שיעבוד נוסף.
- מתאים למסורבי אשראי – במידה והבנק או חברת הביטוח מסרת לספק משכנתא, אפשר לפנות למערכת כזו שתבדוק את דירוג האשראי של הלווה ויש סיכוי שיקבל שם.
- השקעה חברתית – המלווים / המשקיעים, יכולים להשקיע כספים לתוך המערכת הזו כדי שיוכלו להנות מתשואה / מריבית גבוהה יותר מאשר דרכים רגילות.
משכנתא חברתית – איך זה עובד?
לווה שמעוניין לקבל משכנתא לצורך רכישת דיור, צריך לדעת כיצד ההליך עובד החל מהשלב הראשוני, דרך קבלת הכסף, תשלום חודשי ופירעון מלאה של ההלוואה. אז, לפני הכל, חשוב לציין שרוב המידע בכתבה על תהליך לקיחת משכנתא, מתאים גם למקרה זה, אך למעט פניה לבנקים, מדובר על פלטפורמה דיגיטלית.
כניסה למערכך תיווך באשראי – השלב הראשון היא הכניסה לאחד מאתרי האינטרנט של פלטפורמה להלוואות גדולות או למשכנתאות. פירוט בהמשך.
השלמת מידע אישי ופיננסי – שלב שבו הלווה צריך לספק מידע אישי שלו, לרבות שם, טלפון, מספר זהות, פרטי יצירת קשר ועוד. כמו כן, הלווה צריך לספק מידע פיננסי לגביו כמו מצב תעסוקתי, בעלות על נכסים אחרים, השקעות במידה ויש, חסכונות קופות גמל ופנסיה, התנהלות פיננסית בעבר ועוד. כמובן שצריך לספק אסמכתות לצורך כך.
בחירת סכום ותקופה – זה שלב שבו הלווה צריך לבחור מהו סכום המשכנתא שהוא מעוניין ליטול. כדאי לדעת מהו מחיר רכישת דירה לרבות כל העלויות הנלוות, כדי לדעת מה המחיר האמיתי בסופו של דבר.
בדיקת הלווה – זהו השלב בו נערך חיתום פרטני מול הלווה, נבדקת יכולת ההחזר שלו ובדיקה ואימות פרטים. כמו גם הזכות של הלווה לקבל אישור עקרוני להלוואה.
פתיחת תיק – במידה ואושרה משכנתה ללווה, נערכת בדיקת הערכת שווי נכס על ידי שמאי מקרקעין ולאחריו, הלווה צריך לפתוח תיק על ידי חתימה על הסכם מול עורך דין של הפלטפורמה.
השלמת מסמכים וביטחונות – זהו השלב האחרון בו הלווה נדרש להשלים מסמכים אחרונים כמו שיעבוד על הנכס אצל רשם המשכונות, וכן רכישות פוליסת ביטוח חיים ודירה (ביטוח משכנתא).
איך נקבעת הריבית אצל משכנתאות חברתיות?
אופן חישוב הריבית על משכנתא חברתית נקבעת בהתאם לנתוני המשכנתה הרצויה וכמובן דירוג האשראי של הלווה. הדירוג נבנה לפי המידע שהלווה הזין למערכת ובכפוף להגשת מסמכים נוספים לבקשת ההלוואה.
קיימות חברות מסויימות המציעות דירוג אשראי לפי מספר זהות של הלווה, המידע אצל חברות אלו מתקבל אצל החברות השונות. החל מחודש אפריל 2019 מופעל גם מאגר דירוג אשראי של בנק ישראל לגבי כל אדם בישראל.
חשוב להבהיר כי במערכות שונות כדאי לבדוק האם הריבית משתנה, קבועה או צמודה. כלומר יש פלטפורמות שבהן היא ריבית צמודה למדד ויש ריבית משתנה (פריים).
עלויות נוספות בעת נטילת משכנתא חברתית
על הלווה שנוטל משכנתא, לדעת שיש עוד הוצאות נלוות לקבלת ההלוואה. אלו הן:
- קרן ביטחון – נועדה לספק ביטחון למקרה הלווה לא עומד בתשלומים.
- דמי ניהול – כל סכומי הכסף המשולמים עבור פתיחת תיק, הקצאת אשראי וכד'.
- פירעון מוקדם – בהתאם לתנאים, לרוב ללא תשלום.
- הוצאות גבייה ומשפט – עבור לווים שלא עומדים בהתחייבות לרבות שכר טרחת עורך דין, מכתבים, פתיחת תיקים ברשויות וכד'.
- עלויות נלוות לדירה – ביטוח משכנתא, רישום משכון, עלות יועץ משכנתא, עלות שמאי מקרקעין, עלות מתווך נדל"ן, שכ"ט עו"ד בחוזה רכישה, שיפוץ וכד'.
השוואת משכנתות חברתיות
להלן רשימה של מערכות תיווך אשראי (בעלי רישיון או כאלו שהגישו בקשה לרישיון) ללקיחת משכנתה חברתית הכוללת פירוט לגבי גובה ההלוואה שניתן לקבל, מספר תשלומים, ריבית ידועה ועוד.
| שם נותן השירות | גובה הלוואה ב-₪ | מספר תשלומים בחודשים | ריבית שנתית |
|---|---|---|---|
| הומי (Homei) | עד 75% ממחיר הנכס | עד 216 | 4% – 11.2% |
| סרטא (Certa) | עד 60% ממחיר הנכס | עד 240 | |
נתונים ריקים בטבלה מסמנים כי לא היה בידינו מידע נכון למועד כתיבת הכתבה או עריכתה. רשימה זו כוללת רק מתווכי אשראי שהם מקנים הלוואות גדולות שמתאימות לרכישת נכס מקרקין ולא הלוואות רגילות. למידע נוסף על הלוואות חברתיות עם סכומים קטנים יותר.