גמלאים שמעוניינים לשמור על רמת החיים שלהם ואין להם והאמצעים שלהם מוגבלים, יכולים ליטול הלוואה מיוחדת שנקראית משכנתא הפוכה. מדובר על פיתרון לקהל יעד מבוגר שיש להם דירה בבעלות ומעוניינים לנצל אותה לצרכי מימון.
מטרת הכתבה היא להסביר מהי סוג ההלוואה הזו, למי היא מתאימה, מה היתרונות והחסרונות שלה ועוד.
מהי משכנתא הפוכה?
לפני שנסביר על תנאיה והמאפיינים שלה, חשוב קודם לדעת מה זה משכנתא הפוכה בכלל. קודם כל, למרות שהיא נשמעת כמו משכנתה שניתנת כנגד שיעבוד של נכס שהוא בבעלות הלווים, זה נכון באופן חלקי, אך הלוואה כזו מכונה משכנתא לכל מטרה. משכנתא הפוכה דומה למשכנתה לכל מטרה, אך אין בה החזרים חודשיים והיא לא מוגבלת בזמן. אגב.. בעולם, הלוואה כזו ידועה ומוכרת, בישראל היא פחות ידועה, אבל היא קיימת.
כלומר, משכנתא הפוכה הוא הלוואה לדיור המאפשרת בעיקר לבני 60+ לשעבד נכס הנמצא בבעלותם (שהוא לא ממושכן לגוף פיננסי אחר) כנגד סכום הלוואה מסויים לפי רצונם. סכום ההלוואה יכול להיות לכל מטרה, למטרת שיפוץ, רכישת ריהוט, החזר חובות, מימון הוצאות רפואיות, רכישת רכב חדש, מתן כסף לילדים ולנכדים ועוד.
ההלוואה לא חייבת להיות סכום מסויים כדוגמת קו אשראי שמנוצל לפי הצורך של הקשיש, אלא גם לצורך תשלום קצבה חודשית – זאת כנגד ביטחון יחיד שהוא הדירה. במילים אחרות, משכנתה הפוכה מאפשרת לקשישים להפוך את שווי הדירה שלהם להכנסה שוטפת לשארית חייהם מבלי שיצטרכו לעזוב את הדירה.
אולם, בשונה מהלוואה רגילה כולם בטוח מכירים, משכנתה הפוכה לא מחייבת בתשלום של החזרי הלוואה חודשיים. כלומר, אפשר לא לשלם כלום, לא קרן ולא ריבית כנגד תפיחת חוב שאותו יש לשלם במועד מכירת הדירה או במועד בו הלווה הלך לעולמו. תנאי הלוואה כאלו שמזכירים מעט הלוואת בלון.
לאורך כל תקופת ההלוואה, הבית / הדירה, נותרת בבעלות הלווים והם יכולים לגור בה ככל שיחפצו בכך, אך יש משכון לטובת אותו גוף פיננסי (בנק, חברת ביטוח וכד') שסיפק את ההלוואה. כמובן, שאת ההלוואה אפשר לקחת כסכום אחד או בכמה פעימות, כל פעם סכום למטרה מסויימת.
לדוגמה:
נניח ובני זוג בני 65 ו-62 בעלי דירה שלהם בשווי של 1.5 מיליון שקל, שזקוקים לסכום של 300,000 ₪ למטרה מסויימת כמו לתת לילדים לצורך הון עצמי לרכישת דירה עם משכנתא. הם יכולים לקחת משכנתא הפוכה כדי לעזור להם ולהיות בטוחים שהם לא ישלמו תשלומים חודשיים, שכן קצבת הפנסיה שלהם לא גבוהה מספיק כדי לכסות את ההחזר החודשי.
מי זכאי לקבל משכנתא הפוכה?
הזכאות לקבלת משכנתא הפוכה ניתנת למי שעומד בתנאים הבאים:
- יחיד בן/ בת 60 ומעלה או בני זוג שכל אחד מהם בן/בת 60 ומעלה.
- יש להם בעלות מלאה על דירה או בית – הרשומה בלשכת/רשות רישום מקרקעין (טאבו), מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת.
- הדירה לא ממשוכנת ואין חובות או הערות לטובת גוף פיננסי.
מאפיינים של משכנתא הפוכה (יתרונות וחסרונות)
משכנתה הפוכה בעלת יתרונות וגם חסרונות שונים, מכיוון שיתרון הוא סוג של חיסרון וכך גם להיפך, החלטנו לאחד אותם תחת המונח "מאפיינים". כל אחד יכול לקבוע לעצמו האם זהו יתרון או חיסרון עבורו.
בכל מקרה, אלו המאפיינים של משכנתא הפוכה:
- מיועדת לבני 60 פלוס.
- ניתנת כנגד משכון של דירה בבעלות הלווה, הרשומה בלשכת/רשות רישום מקרקעין (טאבו), מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת.
- אין תשלומים חודשיים (לא ריבית ולא קרן הלוואה). כן אפשר לשלם את הריבית בכל חודש, אך לא חובה.
- אין תקופת הגבלה, אין תקופת פירעון.
- לא נבדק מבחן הכנסות של הלווה / לווים.
- לא מחייב הצהרת בריאות.
- לא קיימת עמלת פירעון מוקדם.
- החזר הלוואה רק בעת מכירת דירה או בעת פטירת הלווה / לווים.
- לא ניתן להשכיר את הדירה ללא הסכמת המלווה.
- חובה בביצוע ביטוח מבנה לדירה או ברכיב של מבנה בביטוח משכנתא.
- אין צורך לרכוש ביטוח חיים.
גובה ההלוואה שניתן לקבל – מהו הסכום?
סכום הלוואת משכנתא הפוכה המירבי ביותר שניתן לקבל מבוסס לפי שווי כספי (ערך) של הדירה ולפי גיל הלווים. ככל ששוי הדירה גבוה יותר, כך ניתן לקבל סכום גבוה יותר. ככל שגיל הלווה (אצל בני זוג, הגיל של הצעיר יותר) גבוה יותר, כך ניתן לקבל שיעור מימון גבוה יותר.
במילים אחרות, ככל שהלווה מבוגר יותר, אחוז המימון מתוך שווי הדירה שהוא יוכל לקבל – גבוה יותר. כאשר בגיל 60 שנים, אחוז המימון הוא כ-15% (חלק מציעים שיעור נמוך יותר) ועד ל-50% (מחצית שווי דירה) לגילאים מבוגדרים יותר של מעל 90 שנים.
סכום ההלוואה המירבי הוא סך הכל המסגרת שאותה ניתן לקבל, יחד עם זאת, אין זה חובה לנצל את כל המסגרת ואפשר ליטול סכום נמוך יותר בהתאם לצורך. כמובן שתשלום הריבית חל רק על סכום ההלוואה ולא לפי המסגרת.
ריבית משכנתא הפוכה
גובה הריבית על משכנתא הפוכה נמוך יותר יחסית להלוואות אחרות כמו הלוואה לכל מטרה או סוגים אחרים. עם זאת, הריבית תהיה יותר גבוהה מהריבית המשולמת על משכנתא רגילה.
מדובר על הערכת ריבית שנתית צמודה מדד או משתנה והיא יכולה לנוע באזור ה-4%-7%. כמובן שכמו שנכתב מדובר על ריבית גבוהה יחסית למשכנתא רגילה.
עלויות נוספות בעת רכישת משכנתה הפוכה
בנוסף לריבית על המשכנתא, יש עלויות נוספות שחשוב להכיר אותן:
- עלות פתיחת תיק שנעה בין 0.5% ל-2% לפי שווי דירה.
- שכר טרחת עורך דין (לא בהכרח חובה, אך כדאי).
- הערכת שווי שמאי מקרקעין.
- עלות יועץ משכנתאות שיכול לסייע ולנסות לצמצם את העלויות.
- ביטוח דירה מבנה.
גרירת הלוואה
במקרה של רכישת דירה חדשה, ניתן לגרור את הלוואת משכנתה הפוכה לדירה החדשה. במקרה כזה צריך לעדכן את הגוף הפיננסי וגם במקרה כזה, צריך לעמוד בתנאי הזכאות של קבלת ההלוואה. אם הדירה בעלת שווי נמוך יותר, ייתכן ותהיה חובה להחזיר פירעון של חלק מההלוואה.
מה ההבדל בין משכנתא רגילה למשכתה הפוכה?
באופן כללי, הן משכנתא רגילה והן משכנתא הפוכה מחייבים במשכון הדירה לצורך קבלת ההלוואה. משכנתה רגילה נועדה בעיקר לקהל יעד צעיר יותר, בזמן שמשכנתא הפוכה מיועדת לקהל יעד בגיל הפרישה ויציאה וגמלאות.
במשכנתא רגילה, החוב ויתרת ההלוואה פוחתת עם הזמן וכן יש תשלומי קרן וריבית באופן חודשי, במשכנתא הפוכה החוב ויתרת ההלוואה גדלה ותופחת עם הזמן כמו שגם אין תשלומי קרן או ריבית במהלך התקופה.
משכנתא רגילה נועדה לצרכי מימון רכישת דיור, משכנתא הפוכה לכל מטרה ללא הגבלה. הריביות במשכנתא רגילה בדרך כלל נמוכות יותר.
פירעון הלוואה – מתי צריך להחזיר את הכסף?
אם מישהו לרגע שכח, מדובר על הלוואה ולכן צריך להחזיר אותה. ניתן להחזיר אותה במקרים הבאים:
- בכל זמן – אפשר תמיד לכסות את ההלוואה ללא צורך בתשלום עמלת פירעון מוקדם.
- מכירת דירה – הכסף שמגיע כתוצאה ממכירת דירה (על ידי הלווים או היורשים) מכסה את סכום ההלוואה שניתנה והריביות שנצברו עד לנקודת הזמן הזו.
- פטירת הלווה / הלווים – כאשר אחרון הלווים נפטר, היורשים נדרשים לכסות את ההלוואה כדי למנוע הפעלת משכון / שעבוד נכס, על ידי תשלום או מכירת דירה.
- בעת מעבר לדיור מוגן – ניתנת תקופה מסויימת של כמה שנים לפרוע את ההלוואה.
תהליך קבלת משכנתא הפוכה
אז איך מקבלים הלוואת משכנתא הפוכה לגילאי 60 ומעלה? האמת.. פשוט מאוד. לצורך קבלת ההלוואה, יש לעבור כמה שלבים והם:
- חישוב גובה ההלוואה הרצוי בכפוף לסכום מירבי.
- פניה לגופים פיננסיים לצורך קבלת הצעה לקבלת הלוואה ותנאיה.
- השוואת מחירים ותנאים.
- פתיחת תיק אצל הגוף הפיננסי ומילוי טפסי בקשת הלוואה.
- הגשת מסמכים שונים כמו הערכת שמאי, פתיחת משכון, אישורי הכנסה, תדפיסי חשבון בנק, נסח טאבו על הדירה ואישור על פוליסת ביטוח מבנה.
משכנתא הפוכה היא ללא זכות חזרה
מפני שעם הזמן, החוב תופח וגדל, עשוי לקרות מקרה בו שווי הדירה הפך להיות קטן יותר מאשר סך יתרת ההלוואה. במצב כזה, נראה כאילו הלווים או יורשיהם נדרשים להשלים את ההפרש.
למעשה, אם יתרת ההלוואה גבוהה יותר מאשר שווי הדירה – הלווים או היורשים לא צריכים לשלם את היתרה.