בעל דירה בבית משותף יכול להתנתק ממערכת חימום מרכזית לחימום מים או להסקה, גם ללא הסכמה של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף. הדייר ימשיך להשתתף בהוצאות תחזוקה בשיעור חלקי וחלים עליו הוראות נוספות.
מטרת הכתבה לספק הסבר בנושא.
מהי התנתקות ממערכת חימום מרכזית?
מערכת מרכזית בבית משותף, היא מערכת לחימום מים או להסקה (חימום, פיזור חום), או משולבת לשתי המטרות הללו. לרוב מערכת כזו מותקנת במבנים ובתים משותפים רבים, במיוחד חדשים, והיא משמשת את כל בעלי הדירות בבית המשותף.
בעל דירה יכול להחליט על התנתקות ממערכת חימום מרכזית (מים או הסקה, או משולב) גם ללא הסכמה של בעלי דירות בבית המשותף. התנתקות משמעה ניתוק באמצעות צינור, תעלה או אבזר אחר, של הקשר בין המערכת לבין:
- במקרה של מערכת מרכזית לחימום מים בלבד – כל מיתקן בדירה המיועד להעברת מים חמים מן המערכת המרכזית.
- במקרה של מערכת מרכזית להסקה בלבד – כל מיתקן בדירה המיועד להעברה של חום או לפיזור חום.
- במקרה של מערכת משולבת לחימום מים ולהסקה – כל מיתקן לפי 2 הנקודות הקודמות.
ברגע שבעל הדירה מתנתק מן המערכת המרכזית, הוא לוקח את האחריות לחימום מים ולהסקה על עצמו. כלומר, הוא יוכל להחליט על התקנת דוד שמש או מערכת להסקה לפי הוראות הדין.
בנוסף, התנתקות כזו לא גורעת אותו מזכויותיו במערכת המרכזית ולא פוטרת אותו מחובות בעניין נשיאת הוצאות לעניין החזקה תקינה.
אוכלוסיית יעד – מי זכאי?
בעל דירה רשאי להתנתק ממערכת מרכזית לחימום מים או להסקה או ביחד, אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
- ההתנתקות נעשית בדרך שלא תפגע בעניינים הבאים:
- אספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות בבית המשותף.
- הבידוד התרמי של המערכת המרכזית.
- תפקוד המערכת המרכזית בגלל התקנת אבזר במהלך ההינתקות באופן העלול לגרום להחלדה, לסתימה או לנזילה במערכת.
- חזות הבית המשותף.
- בעל הדירה מסר הודעה (לפי נוסח ככתוב בהמשך) על ביצוע התנתקות מהמערכת המרכזית לפחות 15 ימים לפני ביצועה.
מי לא זכאי?
- בעל דירה בבית משותף, בו קיימת מרכזת מרכזית אשר היא מחוברת בטור (מערכת שבה מחוברות שתי דירות או יותר לאותם קווים ראשיים של הספקה או החזרת מים באותה קומה).
נשיאת הוצאות התנתקות
המתנתק חייב לשאת בכל ההוצאות הקשורות להתנתקות מן המערכת המרכזית להסקה או לחימום מים, לרבות כל אלה:
- עלות השינויים הדרושים במיתקנים ובצינורות של הבית המשותף על מנת להבטיח כי אספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות לא ייפגעו.
- תשלום לבודק שנציגות הבית המשותף (ועד בית) הזמינה לבדיקה לפני ההינתקות לשם קביעת דרך ביצועה ואחרי ההינתקות לשם אישור תקינות ביצועה. העלות המירבית היא כ-780 ₪ (הסכום מתעדכן לפי מדד המחירים לצרכן ב-1 בינואר וב-1 ביולי לפי השינוי מול יום השינוי הקודם).
נשיאת הוצאות שוטפות
כאמור, המתנתק חייב לשאת בכל ההוצאות הדרושות להחזקה התקינה של המערכת המרכזית, לרבות תיקונים והחלפת מיתקן, זאת לפי החלק שלו ברכוש המשותף, אלא אם כן נקבע שיעור אחר בתקנון.
המתנתק חייב לשאת בכל ההוצאות הדרושות להפעלת המרכזת המרכזית, באחוזים מסך התשלום בעד הוצאות אלה שהיו חלות עליו אם לא היה מתנתק. להלן הטבלה לפי השיעור:
| סוג מערכת החימום | שיעור ההשתפות בהוצאות הפעלה |
|---|---|
| מערכת מרכזית לחימום מים בלבד | 25% |
| מערכת מרכזית להסקה בלבד | 40% |
| מערכת מרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה | 35% |
לדוגמה:
בבניין שבו יש 10 דיירים מחוברים למערכת חימום מים והסקה, עלות ההפעלה של המערכת היא 5,000 ₪ לשנה בממוצע. דייר אחד החליט להתנתק בשנה לאחר מכן. מהי העלות שהוא ישא?
- לפני ההתנתקות –
- כל הדיירים משלמים, לכן התשלום מתחלק בין כולם (5000 ₪ חלקי 10 דירות).
- כל דייר שילם 500 ₪ לשנה.
- אחרי ההתנתקות –
- הדייר שהתנתק נדרש לשלם 35% בלבד לפני הטבלה לעיל, ביחס לסכום שהוא היה אמור לשלם אם לא היה מתנתק (שזה היה 500 ₪).
- הדייר המתנתק צריך לשלם 175 ₪ (500 ₪ * 35%).
- שאר העלות (5000 בחיסור 175 ₪) שהיא 4825 ₪ מתחלקת בין שאר הדיירים (9 דיירים בסך הכל).
- שאר 9 הדיירים יצטרכו לשלם 536.11 ₪.
מימוש הזכאות
דייר הרוצה להתנתק ממערכת מרכזית להסקה או לחימום מים, או ביחד, נדרש לעמוד בתנאי הזכאות לעיל, ולאחר מכן עליו להודיע אל נציגות הבית המשותף על כוונתו להתנתק, לפחות 15 ימים מראש.
הודעה על התנתקות נעשית לפי נוסח הכתוב בהמשך בחלק "הרחבות נוספות" ויש למסור אותו אל ועד הבית המשותף.
לאחר מסירת ההודעה, נציגות הבית המשותף צריכה להזמין בודק, על חשבון הדייר המתנתק ולפי הסכומים הכתובים לעיל (הסבר על מטרה ועל קביעה כתוב בהחלק "הרחבות נוספות" בהמשך).
לאחר מכן כאשר יינתן אישור בודק, הדייר יכול לקבל הצעות מחיר מבעלי מקצוע לצורך ביצוע ההתנתקות בפועל. עם סיום הבדיקה, הבודק יחזור שוב כדי לוודא שההתנקות נעשה באופן תקין.
כאמור, הדייר חייב להמשיך לשאת בהוצאות השוטפות כמפורט לעיל.
הרחבות נוספות
להלן מידע נוסף בנושא.
הודעה על התנתקות ממערכת חימום מרכזית
(תקנה 4(א))
הודעה על כוונת הינתקות
תאריך:
לכבוד
נציגות הבית המשותף
שם:
מען:
הנדון: הינתקות ממערכת חימום מרכזית
- אני החתום מטה מודיע לכם על ניתוק דירתי ממערכת החימום המרכזית, בהתאם לסעיף 59ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
- ידוע לי כי כל ההוצאות הקשורות בהינתקות והאימות של ההינתקות יחולו עלי כנקבע בתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ"א-1991 (להלן – התקנות); כמו כן ידוע לי שאמשיך לשלם את חלקי בהוצאות אחזקה שוטפות של מערכת החימום המרכזית גם לאחר ההינתקות, כנקבע בתקנות.
- אני נותן מראש את הסכמתי לכך שנציגות הבית המשותף תוכל להיכנס לדירתי בכל זמן סביר לצורך בדיקה חוזרת של ההינתקות כמפורט בתקנות.
בברכה,
_____________
בעל הדירה
הזמנת בודק
כאמור לעיל, ועד הבית נדרש להזמין בודק לבדיקה לפני התנתקות לצורך קביעה על דרך הביצוע שלה, וגם הגעה נוספת לאחר ההתנתקות לצורך אישור תקינות ביצוע ההתנתקות.
קביעת הבודק חייבת להינתן בכתב אל נציגות הבית המשותף, והיא נדרשת למסור עותק מהם לבעל הדירה שהחליט להתנתק כאמור. האישור צריך לקבוע כי התנתקות נעשית לפי הוראות התקנות, כי מקום הניתוק נסגר בחוט ברזל וכי המערכת פועלת לאחר ההתנתקות כמו שהיא פעלה קודם לכן.
בדיקת הינתקות ובדיקה חוזרת
אם ההתנתקות נעשה בתוך הדירה, נציגות הבית המשותף רשאית לדרוש – בהודעה בכתב לבעל הדירה או למחזיק בה, לפי העניין – להיכנס לדירה כדי לבדוק את הניתוק, במועד סביר אשר צריך להיות מתואם בין הצדדים מראש. זאת בתנאי שיחול בתוך 4 ימים מיום מתן ההודעה.
אם בעל הדירה או המחזיק בה, לפי העניין, סירב לאפשר לנציגות הבית המשותף לבצע בדיקה כזו, אז הדבר ייחשב כאילו לא בוצעה היתנתקות כדין, ואז ניתן לפנות אל המפקח על המקרקעין כדי להכריע בעניין.
נציגות הבית המשותף רשאית לערוך בדיקה כזו עד 4 פעמים בשנה.
מידע נוסף
- אם המערכת היא מערכת משולבת, בעל הדירה לא רשאי להתנתק מאחד מהם, אלא משניהם ביחד.
- על בעל דירה אשר טוען כי הדירה שלו נותקה מן המערכת המרכזית, חלה חובת הוכחת ראיה.
- בעל דירה לא רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים אשר פוגעים ברכוש הבית המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. האמור מתייחס גם ביחס לשאר הדירות האחרות.
חקיקה ופסיקה
- חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
- תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית משותף), תשנ"א-1991
- תקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף), תשנ"א-1991