משכנתא היא הלוואה לדיור לטווח ארוך מאוד והמשמעות היא שהיא די מסוכנת, אחת הדרכים לצמצם את הסיכון הוא על ידי תמהליל משכנתא. באמצעותו מנסים לייעל את עלויות המשכנתא (בעיקר הריבית) וגם המסלולים השונים לאורך השנים באופן עם פחות סיכון.
מטרת הכתבה הזו היא להסביר על מה מדובר, מהי המטרה ומה המשמעות.
מה זה תהליך משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא בעצם צירוף של סוגי מסלולי המשכנתא השונים, משקלם מסך ההלוואה ותקופת ההחזר שלהם לתוך תוכנית אחת באופן שמתאימה ללווה בנקודת זמן מסויימת. למעשה, לכל מסלול יש ריבית שמחושבת באופן שונה, יש תקופה משלה ויש מאפיינים נוספים, שילוב של מסלולים שונים, ביחד עם ריביות שונות, תקופות החזר ומשקל מתוך 100% – יוצר תמהיל משכנתא ייחודי.
בשונה מהלוואה רגילה, שבה מקבלים ריבית פריים (משתנה) או ריבית צמודה למדד, שם יש ריבית אחת, החזר חודשי אחד ותקופת החזר אחרת, אצל משכנתא הדבר שונה מעט. תמהיל משכנתא הוא התרכובת שבה הלווה יכול להחליט כי ריבית קבועה תיהיה בשיעור של X% מתוך המשכנתה, ריבית צמודה תהיה Y% וכך הלאה לתקופה Z שנים.
בסופו של דבר, כל המסלולים הללו, מורכבים ל-100% מסך המשכנתא הכללית וכך נוצרת משכנתא מורכבת מכמה מסלולים, שלכל אחד יש שיעור מסויים מתוך הסכום הכללי, לתקופה מסויימת ועוד – זה למעשה תמהיל משכנתה.
התמהיל קובע בסופו של דבר – כמה כסף ישלם הלווה לאורך השנים, עד כמה שינויי מאקרו כלכלה משפיעים על הריבית או הקרן ועל העלות בפועל, האם יש תנאי יציאה ועוד. כאשר מסלול מסויים יסתיים עם השנים, יישארו מסלולים אחרים בתמהיל, וגם ההחזר החודשי יקטן. ברגע שהמסלול האחרון בתמהיל המשכנתא יסתיים – ההלווה נפרעת במלואה.
דוגמה מתחום האוכל (לרעבים מביננו): נניח ומעוניינים לעשות סלט, קובעים כמה יהיו מלפפונים, כמה עגבניות, האם יהיה בצל, כמה מלח ופלפל וכך הלאה. לכל אחד יש טעם משלו, לכן יש כאלו שלא ירצו בכלל מלח ויוסיפו פלפל חריף בכלל, יש כאלו שירצו 2 עגבניות ולא 1. הדבר תקף גם לגבי הכנת קפה – כמה כפיות סוכר, כמה חלב וכך הלאה.
נחזור לעניינו: לכל לווה יש תמהיל שעשוי להיות מתאים לו, ולא בהכרח מתאים לגורם אחר, ולכן תמהיל משכנתא מומלץ עבורו, לא בהכרח מומלץ לחבר שלו.
מה המטרה של תמהיל משכנתא?
המטרה העיקרית של תמהיל משכנתא הוא למעשה ניהול סיכונים ו/או פיזור סיכונים.
לכל מסלול יש ריבית משלו, יש ריבית שצמודה למדד המחירים לצרכן, יש ריבית שמשתנה לפי ריבית בנק ישראל (או הפריים ליתר דיוק), יש ריבית קבועה לא צמודה וכך הלאה. כתוצאה מכך, עדכוני המדדים והריביות עלולים להשפיע באופן ישיר על ריבית המשכנתא – מה שאומר כי הלווה עלול למצוא את עצמו בסיכון וחשיפה לגורמים המשפיעים על הריבית.
למשל, ריבית פריים, היא ריבית שמשתנה לפי ריבית בנק ישראל. אם ריבית בנק ישראל תגדל, אזי ריבית הפריים תעלה והמשמעות היא שההחזר החודשי יגדל וכך גם ההחזר הכללי של המשכנתא. אם הלווה היה לוקח הלוואה כזו למשך 30 שנה, לא ברור מה הסכום שהוא היה אמור לשלם בסופו של דבר – מה שהיה עלול לגרום נזק כספי משמעותי עבורו.
באפשרות לווה זה, למשל, לקחת אחוז מסויים מתוך ההלוואה בריבית פריים, אחוז מסויים בריבית צמודה למדד ואחוז מסויים בריבית קבועה לא צמודה. כך הוא הקטין את החשיפה לריבית פריים, גם לריבית צמודה למדד. המטרה היא למנוע מצב בו מסלול מסויים עלול להשפיע מהותית על סך ההחזר החודשי והכללי – או במילים אחרות, לבנות תמהיל משכנתא מורכב מכמה מסלולים.
פיזור סיכונים הוא לא רק בהלוואות, אלא גם בהשקעות. נניח ולאדם יש סכום מסויים שהוא רוצה להשקיע בבורסה. הוא יכול לקנות בסכום הכסף מניה של חברה אחת, הוא יכול לקנות כמה מניות או שהוא יכול להשקיע, לדוגמה, 30% במניות, 40% באגרות חוב, 20% במק"מ ו-10% במטבע חוץ.
תמהיל משכנתא מעולה לוקח בחשבון כמה מסלולים בשיעורים מסויימים ולתקופות מסויימות באופן שמותאם לאותו לווה ולצורך הקטנת הנזקים וההשפעות של מאקרו כלכלה על ההלוואה של אותו לווה.
שיקולים לפני בחירת תמהיל משכנתא
לפני בחירת תמהיל משכנתא, כל לווה צריך להתחשב בנתוני מיקרו ובנתוני מאקרו, כמו להלן:
1. נתוני מאקרו
כאן חשוב להתסכל על כלל המשק, הוראות החוק והשפעה על הבחירה:
- הוראות בנק ישראל – בנק ישראל מגביל את היכולת של מסלולים מסויימים להיות חלק מסך התמהיל. במילים אחרות, יש מגבלות שונות בהם מותר לקחת מסלול כלשהו. הנה הם:
- עד 33% ריבית משתנה (ריבית פריים) – עקב שינויים תכופים של ריבית בנק ישראל, שרובם עשויים להיות לצד החיובי, יש חשש מגידול בהחזר החודשי ויכולת הפירעון של הלווה. יש הגבלה בסך המשכנתא שניתן לקחת במסלול זה.
- לפחות 33% ריבית קבועה – בין אם מדובר על ריבית קבועה לא צמודה או כן צמודה, יש שיעור מינימלי מתוך סך המשכנתא שניתן לקחת במסלול זה. אפשר כמובן ליטול יותר, אך לא פחות, ואפשר כמובן לשלב בינהם ובלבד שביחד יהיו בשיעור זה לפחות.
- עד 30 שנה – ניתן לקחת משכנתא עד לתקופה של 30 שנים בלבד. כמובן, כל מסלול יכול להיות לתקופה שונה ממסלול אחר.
- מאקרו כלכלה – בעת בחירת תמהיל, חשוב להכיר2 מונחים עיקריים שעשויים להשפיע על סך ההחזר:
- ריבית בנק ישראל – ריבית המפורסמת על ידי בנק ישראל, משפיעה באופן ישיר על ריבית פריים ומהווה כלי כנגד האינפלציה (מדד חיובי לאורך תקופה). כדאי לקרוא נתונים וחדשות בנושא כלכלת ישראל.
- מדד המחירים לצרכן – מודד את השינוי חל בהוצאה של משק בית לרכישת מוצרים. כלומר, מודד האם המחירים התייקרו או הוזלו. מדד חיובי משפיע באופן ישיר על ריבית צמודה.
2. נתוני מיקרו
כאן חשוב להסתכל על הפרט עצמו (האדם / הלווה, משק הבית) וההשפעה על הבחירה:
- הכנסות – האם ההכנסות יציבות? האם המשכורת צפויה להשתנות לחיוב או לרעה. כנ"ל גבי הכנסות אחרות.
- הוצאות – האם ההוצאות צפויות להשתנות? כמו הוצאות הבית, החינוך, אוכל, פנאי וכל הלאה.
- רמת הסיכון – האם מוכנים לקחת סיכון כנגד סיכוי לשלם פחות ריבית?
- האם סכום מסויים עשוי להיפרע בשנים הקרובות עקב פירעון של תכנית חיסכון, פיקדון, קרן השתלמות, קופת גמל להשקעה, פוליסת חיסכון וכד'.
- האם הדירה צפויה להימכר בעתיד הקרוב?
- מידע נוסף שעשוי להשפיע על הכסף, הכנסות, הוצאות, השקעות וכד'.
בניית תמהיל משכנתא – אז איך עושים זאת?
לאחר שיש את הנתונים, הן במרחב המאקרו והן במרחב המיקרו, צריך לדעת איך בעצם בונים תמהיל משכנתה. מכיוון שנאמר כבר מקודם שמדובר על מספר מסלולים שמורכבים לתוך תכנית אחת, צריך להכיר אותם:
- מסלול ריבית פריים – אחד המסלולים הטובים ביותר, הוא אינו צמוד למדד המחירים לצרכן, בסביבת ריבית בנק ישראל נמוכה, הריבית נמוכה, ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא קנס. אפשר לבחור במקסימום המותר על פי הוראות בנק ישראל (33%) ולטווח ארוך יותר.
- ריבית קבועה לא צמודה – זהו מסלול שבו הריבית היא קבועה, לא צמודה למדד, לא מתשנה בהתאם לריבית בנק ישראל. למרות הביטחון, הריבית היא מאוד יקרה (לעומת האחרות) ויש קנס בעת פירעון מוקדם. אפשר לקחת בין 25% ל-40%.
- ריבית משתנה כל 5 שנים – מסלול זה כולל ריבית משתנה (כמו ריבית פריים) אך לא נכללת במגבלה של 33% ואפשר לקחת אותה בנוסף. הריבית צמודה למדד המחירים, והיא משתנה כל 5 שנים. בנקודות יציאה אלו ניתן לפרוע או להמיר למסלול אחר ללא עמלת פירעון. אפשר לקחת אותה בין 15% ל-30%.
- ריבית קבועה צמודה למדד – מסלול הכולל ריבית שהיא קבועה ולא משתנה, אך הקרן משתנה בהתאם לשינוי במדד. הריבית נמוכה יחסית וכך גם עמלת הפירעון. אין תחנות יציאה ויש סיכון מסויים שהמדד יעלה הרבה במרוצת השנים וכדאי לקחת לתקופה קצרה יחסית. אפשר לקחת את היתרה מ-100% או מסלול של כ-20% לדוגמה.
- ויש עוד מסלולים.. פחות פופולאריים.
תמהיל משכנתא לדוגמה
נניח וצריכים משכנתא בשווי של מיליון שקל (1,000,000 ₪), אפשר לבנות תהליך בצורה כזו:
- 333,333 ₪ – ריבית פריים למשך 30 שנה.
- 400,000 ₪ – ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) למשך 15 שנה.
- 166,667 ₪ – ריבית משתנה כל 5 שנים למשך 15 שנה.
- 100,000 ₪ – ריבית קבועה צמודה למדד למשך 10 שנים.
כמובן, לא חובה לקחת את כל 4 המסלולים.. וכבר ציינו שאין באמת 4 מסלולים בלבד, יש הרבה יותר, אך הן הפופולאריות ביותר.
תמהיל משכנתא מומלץ / אופטימלי?
כבר צויין לא פעם כי לכל לווה ומשק בית, מתאים תמהיל שונה על פני האחר. לכן לא יהיה נכון לציין כי יש משהו מומלץ על פני אחר.
יחד עם זאת, תמיד כדאי לראות איך ההשפעה של נתוני מאקרו ונתוני מיקרו עשויים להשפיע על הלווה. בסביבת ריבית בנק ישראל נמוכה, אפשר ליטול את מקסימום המגבלה של ריבית פריים. בסביבת אינפלציה גבוהה כדאי להקטין את החשיפה להצמדה למדד.
כמו גם, אם ידוע כי הולכים לקבל קרן השתלמות בסך 100,000 ₪ לדוגמה בעוד 4 שנים, אז כדאי לבדוק שיהיה מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים תואם לכך.