התחלות בנייה (וגם גמר בנייה) – למה זה חשוב ומה הנתון העדכני?

התחלות בנייה וגם גמר בנייה, אלו מדדים הם חשובים מאוד שאותן מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחת לרבעון (3 חודשים). למעשה מדדים אלו מרכיבים מדד היצע דירות חדשות, ובכך אנחנו יכולים לדעת האם יש האטה או האצה בשוק הבינוי בישראל.

כתבה זו תמקד על נתונים אלו כאשר המטרה היא הצגת מדד היצע דירות חדשות, למה המדד חשוב ומה הנתון שלו.

מה זה התחלות בנייה ו- גמר בנייה?

התחלות בנייה וגם גמר בנייה, אלו נתונים המפורסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והם קובעים בעצם את צד ההיצע לדירות חדשות. הנתונים מופקים מנתונים שמתקבלים מאת משרד הבינוי והשיכון ושל נתונים נוספים שהלמ"ס אוספת ומעבדת אותם עבור יתרת הבניה במשק.

הכמות המוצעת של דירות חדשות מורכבת מ-3 נתונים:

• התחלת בנייה – התחלת חפירת היסודות של בניין. מועד התחלת הבנייה של דירה הוא מועד התחלת הבניה של הבניין בו היא ממוקמת.
• גמר בנייה – השלמת הבנייה של בניין או תחילת השימוש של לפחות במחצית מהשטח שלו (המוקדם מבינהם). מועד גמר הבנייה של דירה הוא מועד גמר הבניה של הבניין בו היא ממוקמת.
• בניין/דירה בבנייה פעילה – בניין או דירה שנמצא בתהליך בנייה פעיל, למעט בניינים שבנייתם הופסקה.

נתונים המפורסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עשויים להיות שונים ממידע שמפורסם על ידי גורמים אחרים כדוגמת משרד הבינוי והשיכון. כך למשל, בנתוני משרד הבינוי נכללות במניין הדירות הגמורות, כל הדירות שבנייתן הסתיימה, גם אם עדיין לא הסתיימה בנייתן של 50% מהדירות בבניין (לפי הלמ"ס). בנוסף, בניה פעילה כוללת גם בניינים שבנייתן הופסקה.

הנתונים של הלמ"ס עשויים להתעדכן בגלל דיווחים המתקבלים באיחור, שחלקם קשה להעריך מראש, כדומת התחלת בנייה עוד לפני מתן היתר בניה. הנתונים המוצגים הם נתונים רבעוניים (3 חודשים) והם מפורסמים תוך חודשי וחצי לאחר התקופה הנסקרת.

מדוע היצע דירות חדשות הוא מדד חשוב?

כמו בכל שוק, גם בשוק הנדל"ן יש צד ביקוש ויש צד היצע.

צד הביקוש אחראי הוא בדרך כלל הצד הרוכש / קונה. כלומר, מדובר פה על צד שהוא אחראי על הצד של הגורמים שמעוניינים לרכוש דירה בישראל, ואם מדוייק יותר, דירה חדשה בישראל. צד זה מאופיין על ידי מגוון של אוכלוסיה, החל מיחידים ורווקים, אל זוגות נשואים, אל משפרי דיור ואף אל משקיעים של דירות.

צד ההיצע מנגד זאת, הוא צד המוכר. כלומר, זהו צד שאחראי על הגורמים שמעוניינים למכור דירה, או מדוייק יותר, דירה חדשה. צד זה מאופיין בדרך כלל על ידי יזמים, קבלנים וגורמים נוספים.

היצע של דירות חדשות (סקר מעקב בניה) מורה על עניין בשוק הנדל"ן של גורמים מבצעים בענף.

ככל שההיצע גדול יותר, כך יש יותר התחלה של בנייה, בנייה פעילה וסיום הבניה. דבר לכשעצמו משפיע על מחירי הדיור. ככל שיש יותר היצע, המחירים צפויים לרדת. הדבר גם הפוך, ככל שיש פחות התחלות וגמר בניה, כך הביקוש נמוך ולכן המחירים צפויים להעלות.

יש הרבה גורמים שמשפיעים על היצע לדירות חדשות, בין היתר, מתן היתרי בנייה, החלטות הממשלה, המצב הכלכלי של המשק, המצב הפיננסי של הקבלנים / חברות בנייה, ועוד.

היצע דירות חדשות – נתונים

להלן מספר דירות לפי תקופה ולפי שלב הבניה (נתונים מקוריים, עודכן בתאריך 22.06.2020):

תקופה	התחלות בנייה	גמר בנייה	בניה פעילה
ינואר – מרץ 2020	11,500	11,625	119,431
אוקטובר – דצמבר 2019	13,153	11,819	119,569
יולי – ספטמבר 2019	13,212	13,648	118,197
אפריל – יוני 2019	12,825	11,104	118,642
ינואר – מרץ 2019	12,110	15,160	117,145
אוקטובר – דצמבר 2018	15,741	13,522	120,248
יולי – ספטמבר 2018	11,375	12,843	118,000
אפריל – יוני 2018	12,665	13,949	119,150
ינואר – מרץ 2018	12,859	12,054	120,362

עוד בנושא

• ביקוש דירות חדשות: מהי כמות מבוקשת לפי הלמ"ס ולמה זה חשוב?