הסכם גג – מהו וכיצד הוא משפיע על היצע של דירות חדשות?

הסכם גג הוא מודל ייעודי המאפשר להציע דירות חדשות בשטח רשות מקומית באופן יעיל, קצר יותר ובמימון מסויים של המדינה. ההסכם מסייע לטפל בצד ההיצע של קרקעות חדשות לצורך בניית דירות מגורים.

כל מה שחשוב לדעת על הסכם גג בישראל.

מה זה הסכם גג?

הסכם גגם הוא הסכם שבין רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, לבין רשות מקומית, בעניין של שיווק קרקעות המדינה לצורך בנייה למגורים. במילים אחרות, המדינה משחררת קרקעות ומוכרת אותם ליזמים שמעוניינים לשווק דירות והרשות המקומית מתחייבת לאשר בקשות להיתרי בניה בהליך מהיר.

הרעיון של הסכמי גג נועד כדי לתת מענה לגידול והגירה של תושבים לתוך רשות מקומית מסויימת על ידי קידום פרוייקטים בבנייה למגורים. גידול של תושבים גורם לכך שיש יותר הוצאות על השירותים שהעירייה מתחייבת לספק, ולמרות ההכנסות מארנונה למגורים, העירייה עלולה לתעדף בנייני מסחר ותעסוקה שבהן מס הארנונה יקר יותר.

באמצעות הסכם גג, רשות מקרקעי ישראל מוכרת את הקרקעות שלה בשטח הישוב / הרשות המקומית, מעניקה קדם מימון להקמה של מבני ציבור ותשתיות ומנגד מחייבת את הרשות המקומית לאשר בקשת היתרי בנייה במהירות, כדי שהכל יבוצע תוך לוח זמנים מוגדר.

התושבים מרוויחים בכך שיש מענה לביקוש הגובר לדירות מגורים בשטח אותה רשות מקומית, יש יותר תשתיות חדשות, מבנים ומוסדות ציבור ועוד.

המודל היה נהוג בשנות ה-90 עקב העלייה הגדולה של עולים מחוץ לארץ והחל משנת 2013 היא חודשה שנית. כיום יש בישראל 28 הסכי גג מול רשויות מקומיות.

יתרונות של הסכם גג

יש כמה יתרונות של הסכם גג שחשוב להכיר אותם:

• מינימום יחידות דיור – הרשות המקומית מתחייבת לאפשר שיווק של קרקע בתחומה בסכום של לפחות 2,000 יחידות דיור בשנה.
• אזורי ביקוש – ההסכם מיועד במיוחד לרשויות מקומיות עם אזורי ביקוש, וזאת כאשר יש תכניות מפורטות של לפחות 5,000 יחידות דיור.
• בקשה להיתר בניה – הרשות המקומית מתחייבת לאשר בקשות להיתרי בנייה בהליך מהיר של תוך 90 יום בלבד.
• לוח זמנים מדוייק – הסכם גג הוא פיתרון מעולה למצוקת הדיור לפי לוח זמנים ברור החל משלב מכירת הקרקעות, אל שיווק ומכירה ואכלוס הדיירים.
• קדם מימון – המדינה נותנת קדם מימון על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון לצורך הקמת תשתיות, מבני ציבור, מוסדות חינוך ועוד. שאר העלויות על חשבון הרשות המקומית, לרבות על ידי גביית מסי ארנונה, היטל השבחה וכד'.

מרכיבי הפיתוח – מה כולל הסכם גג?

מרכיבי הפיתוח שחייבות להתבצע במסגרת הסכם גג הם:

• מוסדות חינוך – הרשות המקומית צריכה לסיים את הקמת מוסדות החינוך עד למועד אכלוס הדירות בתכנית. משרד החינוך מקצה את התקציב לבניית המבנים.
• תשתיות על ותשתיות צמודות – הרשות המקומית צריכה להקים את כל התשתיות בהתאם ללוח זמנים כמו: מערכות מים וניקוז, תשתיות מחזור וסילוק פלוסת, תשתיות ביוב, מדרכות ושבילים, ועוד.
• תשתיות תחבורה – ההסכם קובע מתי הרשות המקומית צריכה לפעול יחד עם משרד התחבורה והרשות הלאומית לבטיחות בדרכים כדי לתכנן את תשתיות התחבורה כמו מחלפים, עורקי תחבורה ראשיים ועוד.
• מוסדות ציבור של הרשות – מעונות היום, בתי כנסת, מקוואות, מגרש ספורט ואולם ספורט, מתנ"ס, ספרייה וכד'.

הסכמי גג חתומים

הנה רשימה / טבלה של כל הסכמי הגג שנחתמו לרבות מספר יחידות דיור, הרשות המקומית ותאריך החתימה:

רשות מקומית	תאריך חתימה	היקף יחידות דיור לשיווק
ירושלים	מרץ 2019	14,500
חיפה	מרץ 2018	15,623
נתיבות	דצמבר 2017	13,103
נהריה	ספטמבר 2017	8,373
דימונה	ספטמבר 2017	26,222
מגדל העמק	אוגוסט 2017	5,628
אשדוד	אוגוסט 2017	38,789
באר יעקב	מאי 2017	11,600
לוד	מאי 2017	17,000
עכו	מאי 2017	17,780
אור יהודה	אפריל 2017	5,020
בית שמש	אפריל 2017	17,000
אילת	מרץ 2017	18,372
אופקים	פברואר 2017	14,436​​
מעלות	פברואר 2017	5,545​​
עפולה	ספטמבר 2016	10,496​​
טירת הכרמל	ספטמבר 2016	10,160
יבנה	אוגוסט 2016	​12,699
נתניה	אפריל 2016	12,288
הרצליה	ינואר 2016	7,443
באר שבע	אוקטובר 2015	18,140
אשקלון	אוקטובר 2015	31,791
רמלה	יולי 2015	7,483
ראשון לציון	נובמבר 2014	16,393
ראש העין	פברואר 2014	9,436​
קרית ביאליק	ינואר 2014	7,253​
מודיעין	ינואר 2014	11,804​
קרית גת	נובמבר 2013	6,442