בעל דירה או כמה בעלי דירות, בבית משותף, רשאים להחליט על התקנת מיתקן פוטו וולטאי או מיתקן אגירה (מערכת סולארית) לצורך שימוש בחשמל או במכירתו. ניתן להתקין מתקן שמשמש את כל בעלי הדירות או רק דייר מסויים.
מטרת הכתבה לספק הסבר בנושא.
מהי זכות התקנת מיתקן פוטו וולטאי או מיתקן אגירה?
בעלי דירות בבית משותף או בעל דירה מסויים, רשאים להחליט על התקנה של מתקן פוטו וולטאי או מתקן אגירה לחשמל, בהתאם להוראות ייעודיות של חוק המקרקעין הידועות בכינוי "חוק הגגות הסולאריים". ההוראות קובעות כיצד ניתן להתקין את הלוחות הסולאריים, מי אחראי על התשלום, התחזוקה והרווחים.
מיתקן פוטו וולטאי הוא מערכת לייצור חשמל הממירה ישירות אנרגיית שמש לאנרגיה חשמלית. מיתקן אגירה הוא מיתקן המאפשר להמיר אנרגיה חשמלית לאנרגיה הניתנת לאחסון, וכן לאחסן את האנרגיה ולהמירה בחזרה לאנרגיה חשמלית.
למעשה, ההוראות מעודדות בעלי דירות להקים מערכת סולרית בבית משותף לצורך ייצור חשמל, אגירתו וכן מכירתו לחברת חשמל – באמצעות אנרגיה מתחדשת. מערכת סולראית היא מערכת עם תועלות רבות מבחינות סביבתיות, כלכליות וכן חברתיות.
ניתם להתקין מערכת סולראית ב-2 מסלולים:
- התקנת מערכת סולרית המשמשת את כל בעלי הדירות ועם הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות – כך שכל הדיירים יכולים להנות ממנה.
- התקנת מערכת סולרית המשמשת בעל דירה מסויים וגם ללא הסכמה של בעלי הדירות האחרים – כך שבעל דירה מסויים נהנה ממנה (למשל אם כלל בעלי הדירות לא מסכימים להתקנת מערכת כללית).
התקנת מערכת חשמל עשויה להיות כדאית בהתאם לחישוב החזר על ההשקעה המבוסס עלויות התקנה, עלויות אחזקה, שימוש בחשמל פרטי במקום תשלום וכן הכנסה ממכירתו למדינה.
אוכלוסיית יעד – מי זכאי?
להלן תנאי הזכאות, בהתאם לסוג המסלול הנבחר (כללי בעלי הדירות, או בעל דירה מסויים):
מערכת המשמשת את כלל בעלי הדירות
בעלי דירות רשאים להחליט על התקנה של מיתקן פוטו וולטאי או מיתקן אגירה, על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, כולו או חלקו, ולהתקין בדרך סבירה את ההתקנים והתשתיות הקשורים להתקנה, וכן רשאים הם לקבל החלטות על עסקאות במיתקן ובהכנסות הנובעות ממנו – אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
- יש הסכמה מבעלי הדירות שבבעלותם לפחות 2/3 מבעלי הדירות בבית המשותף (שני שלישים, קרי מעל 66.66%).
- התקנת המיתקן, ההתקנים והתשתיות הקשורים להתקנתו נעשים הוראות חוק התכנון וחוק החשמל.
- ההתקנה נעשית לפי הוראות חוק קרינה בלתי מייננת.
- ההתקנה נעשית בדרך שתצמצם, ככל האפשרות, בחזות הבית.
- ההתקנה לא פוגעת במיתקנים אחרים שהותקנו כדין על גג הבית המשותף.
- בפני בעלי הדירות באסיפה כללית הוצגו:
- הוצאות על התקנה.
- הוצאות על הפעלה ותחזוקה.
- הכנסות צפויות מהפעלת המתקן.
- תקופת החזר על ההשקעה.
- הגורם שיבצע את ההתקנה.
- אופן התחזוקה וההפעלה.
- מיקומו וגודלו.
- אמצעי בטיחות שיינקטו בעת הפעלתו.
מערכת המשמשת בעל דירה מסויים
בעל דירה מסויים רשאי להתקין מיתקן פוטו וולטאי או מיתקן אגירה, במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, ולהתקין בדרך סבירה את ההתקנים והתשתיות הקשורים להתקנה, והכול בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים – אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
- ההתקנה נעשית על שטח בשיעור יחסי שלא עולה על חלקו של בעל הדירה המתקין ברכוש המשותף. אולם, יש מקרים מיוחדים:
- אם הוקצה משטח הגג מקום המשמש את בעלי הדירות למטרה אחרת שהוסכם עליה, או קיימים מיתקנים שהותקנו כדין על גג הבית (למעט דודי שמש, מיתקנים פוטו-וולטאיים או מיתקני אגירה) – אז השטח יחושב מתוך השטח הנותר.
- אם מותקן על גג הבית המשותף דוד שמש, מיתקן פוטו-וולטאי או מיתקן אגירה המשמש את בעל הדירה המתקין – אז השטח יחושב בניכוי השטחים הללו (השטח הנותר).
- התקנת המיתקן, ההתקנים והתשתיות הקשורים להתקנתו נעשים הוראות חוק התכנון וחוק החשמל.
- ההתקנה נעשית לפי הוראות חוק קרינה בלתי מייננת.
- ההתקנה נעשית בדרך שתצמצם, ככל האפשר, את הפגיעה בחזות הבית.
- ההתקנה לא פוגעת במיתקנים אחרים שהותקנו כדין על גג הבית המשותף.
- במועד ההתקנה, המקום שעליו תיעשה ההתקנה לא שימש, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות למטרה כלשהי – בין אם בהחלטה או בין אם בהתנהגות, והוא לא נועד ביום זה לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף.
- בעל הדירה או מי מטעמו מסר, לא מאוחר מ-45 ימים לפני מועד ביצוע ההתקנה, הודעה מוקדמת בכתב לנציגות הבית המשותף (ועד הבית) ולכל בעלי הדירות בבית המשותף על כוונתו לבצע את ההתקנה. ההודעה צריכה להימסר באותה דרך כמו שנמסרת הודעה על כינוס אסיפה כללית של בעלי הדירות לפי התקנון. ההודעה צריכה לכלול גם מיקומו של המיתקן, גודלו ואמצעי הבטיחות שיינקטו בעת הפעלתו.
כמה בעלי דירות יחד יכולים להתקין מיתקן כאמור, אם מתקיימים לגבם התנאים האמורים.
הכנסות והוצאות – נשיאה ואופן חישוב
ההוראות קובעות גם מי חייב לשאת בעלויות ההתקנה והאחזקה, וכן אופן החישוב של הרווחים מההכנסות, גם כאן ההסבר מחולק לפי מסלול שנבחר:
מערכת של כלל בעלי הדירות:
- הוצאות ועלויות –
- התקנה – רק בעלי דירות שהחליטו על התקנת המיתקן או המיתקנים חייבים לשאת בעלויות ההתקנה (אולם, הם רשאים לקבוע כי רק חלק מהם יישאו בהוצאות). החישוב נעשה לפי החלק היחסי של בעלי הדירות שהחליטו על ההתקנה ברכוש המשותף, אלא אם הם החליטו על דרך אחרת.
- הפעלה ואחזקה – כל בעלי הדירות בבית המשותף חייבים לשאת בעלויות ההפעלה והאחזקה.
- הכנסות ורווחים – ההכנסות הם חלק מהרכוש המשותף בבית המשותף ולכן:
- ראשית כל ולפני כל שימוש אחר – ההכנסות משמשות לכיסוי הוצאות התחזוקה וההפעלה.
- לאחר מכן ולפני כל שימוש אחר – יתרת ההכנסות משמשת לכיסוי הוצאות התקנה לבעלי הדירות שנשאו בכך.
- לאחר החזר הוצאות של כל העלויות – היתרה משמשת בתור הכנסה לכל בעלי הדירות בהתאם לחלק היחסי שלהם בבית המשותף.
החזר הוצאות ההתקנה מוגדר בתור: לרבות החזר ההוצאות שבהן היו נושאים בעלי הדירות שלא החליטו על התקנת המיתקן אילו היו נמנים עם בעלי הדירות שהחליטו על ההתקנה, נוסף על החזר הוצאות ההתקנה שבהן נשאו בפועל בעלי הדירות שהחליטו על ההתקנה.
מערכת של בעל דירה מסויים:
- הוצאות ועלויות –
- התקנה – בעל הדירה המתקין.
- הפעלה ואחזקה – בעל הדירה המתקין.
- הכנסות ורווחים –
- החזר עלויות אחזקה והפעלה, התקנה ורווחים – בעל הדירה המתקין.
מימוש הזכאות – איך מתקינים?
על מנת להתקין מערכת סולארית על גג הבניין המשותף, יש לפעול לפי תנאי הזכאות לעיל. ניתן לפנות אל בעלי מקצוע על מנת לקבל הצעות מחיר בעניין וחישוב הרווחים.
לאחר מכן, אם מדובר על כלל בעלי הדירות – אז יש גם לקבל הסכמה כאמור. אם מדובר על דייר מסויים – אז אין צורך בהסכמה אך יש צורך במתן הודעה והסבר על מיקום, גודל ואמצעי בטיחות.
הרחבות נוספות
להלן מידע מורחב בנושא
התנגדות להתקנה
בעל דירה שמתנגד להחלטה של בעלי הדירות על התקנת מיתקנים וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו – רשאי לפנות אל המפקח על המקרקעין.
הסרת המיתקנים
בעל דירה (לעניין מערכת של כל בעלי הדירות) או נציגות הבית המשותף או בעל דירה (לעניין מערכת של בעל דירה מסוים), אשר סבורים כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המיתקן, לרבות בשל סיכון בטיחותי – רשאים הם לפנות אל המפקח על המקרקעין בתביעה להסרה.
אם המפקח על המקרקעין מצא כי מתקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות את הסרת המיתקן, אז הוא רשאי להורות על הסרת המיתקן, כולו או חלקו, ולקבוע הוראות לעניין זה. המקפח גם קובע הוראות לעניין הנשיאה בעלויות הסרת המיתקן.
מידע נוסף
- בעלי דירות יכולים לקבוע בתקנון מוסכם כי הוראות החוק לעניין התקנת מיתקן פוטו וולטאי או מיתקן אגירה, לא חלות עליהם.
- הוראות החוק לא גורעות מהוראות אחרות שנקבעו בתקנון מוסכם בעניין התקנת המיתקן.
- אם הותקן מיתקן של דייר מסויים, והתקבלה החלטה לפי חוק על הרחבת דירה על גג הבית המשותף – אז המיתקן יוסר או יועבר למקום אחר ככל שהדבר נדרש. בעל הדירה המרחיב את דירתו יהיה חייב בנשיאת עלויות ההסרה או העברה, ויחזיר לבעל הדירה את הוצאות ההתקנה, אלא אם המפקח קבע אחרת.
חקיקה ופסיקה
- חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969