מחיר למשתכן הוא תכנית דיור בהישג יד של הממשלה, שמטרתה לעזור לחסרי דירה וגם לאוכלוסיות אחרות לזכות בדירה באמצעות מכרז. משרד הבינוי והשיכון הגדיר מפרט דירות טכני אשר מחייב את הקבלן בעת בנייתה דירה, כך שהוא כולל נושאים רבים ומפורטים.
מידי פעם מעדכן משרד הבינוי והשיכון את המפרט המחייב החדש, כך שהוא כולל יותר נושאים, הן במגוון והן בפירוט ההוראות בו. העדכונים נועדו לדייק את תכנון הדירה בהתאם לצרכים נכונים להיום וגם לפי הצרכים של הרוכשים והציפיות שלהם.
מפרט דירות מחיר למשתכן
מפרט הדירה העדכני ביותר הוא זה שאושר בסוף חודש נובמבר 2018 והוא חל על כל מכרזי מחיר למשתכן החל מחודש דצמבר 2018 ואילך, ואינו חל על מכרזים קודמים (רטרואקטיבי), שכן עבורם קיימים מפרטים אחרים שאושרו דאז והיו מחייבים.
מפרט הדירה החדש של מחיר למשתכן בכתבה זו, הוא המפרט המחייב למכרזי מקרקעין לפי תכנית מחיר למשתכן החל מחודש דצמבר 2018. המפרט עוסק במגוון של נושאים וכאן יוצגו עיקרי הדברים. בהמשך יהיה קישור למפרטים מחייבים קודמים.
1. שטח הדירות
- דירת 2 חדרים תהיה בשטח של עד 70 מ"ר.
- דירת 3 חדרים תהיה בשטח של עד 90 מ"ר.
- דירת 4 חדרים תהיה בשטח של עד 110 מ"ר.
- דירת 5 חדרים תהיה בשטח של עד 125 מ"ר.
- דירת 6 חדרים תהיה בשטח של עד 145 מ"ר.
למרות זאת, משרד הבינוי והשיכון רשאי לאשר סטייה משטח הדירה המרבי ביחס למספר החדרים. על סטייה כזו, תחול הפחתה של 15% ממחיר כל מ"ר דירתי (לא כולל מע"מ), שהוצע במכרז ועל בסיסו הוכזה הזכייה. במילים אחרות, על כל שטח דירה הסוטה משטח הדירה המרבי בהתאם למספר החדרים, הקבלן יוכל לגבות רק עד 85% ממחיר למ"ר (לפני מע"מ).
2. תכנון הדירות
- חדר שינה – השטח לא יכול להיות פחות מ-9 מ"ר ומידת הרוחב בין הקירות לא יכולה להיות מתחת ל-2.80 מ'
- חדר שניה הורים – השטח לא יפחת מ-11 מ"ר ומידת הרוחב בין הקירות לא תפחת מ-2.90 מ'
- השטח המינימלי של חדר המגורים, הסלון ופינת האוכל לא יהיו פחות מהגדלים הבאים:
- לגבי דירת 3–3.5 חדרים: 21 מ"ר.
- לגבי דירת 4–4.5 חדרים: 23 מ"ר.
- לגבי דירת 5–5.5 חדרים: 25 מ"ר.
- לגבי דירת 6 חדרים ומעלה: 26 מ"ר.
- לגבי דירה ששטחה 75 מ"ר ומטה נקבעו כללים המאפשרים להפחית ממידות אלו.
- מספר חדרי הרחצה והשירותים בדירה יהיה בהתאם למספר החדרים.
- בכל דירה בעלת 3 חדרים ומעלה, נדרשת מרפסת שירות בשטח מינימלי של 2.5 מ"ר.
- בדירות עם גינה מוצמדת, רוחב השטח לשהייה לא יפחת מ-2.0 מ' נטו ורוחב המעברים לא יפחת מ-1.10 מ' נטו.
- מידת הרוחב של מרפסת שמש לא תפחת מ-1.10 מ'.
3. עבודות גמר
- קירות ומחיצות הפנים בדירה חייבים להיות עשויים מבטון או מבלוקי בטון או מבלוקי בטון תאי או מבלוקי גבס או מלוחות גבס.
- בחדרי הרחצה, הקירות ייבנו מבלוקים עמידים למים כפי שהוגדרו ע"י היצרן או מבלוק בטון.
- כל צבעי תקרות וקירות פנים יהיו בעלי "תו תקן ירוק" מטעם מכון התקנים הישראלי.
- ריצוף וחיפוי: הבלן מחויב להציג לרוכש דירה לפחות 4 סדרות של ריצוף ו-3 דוגמאות / גוונים מכל סדרה התואמים לדוגמאות / גוונים נפוצים ושכיחים בשימוש בדירות מגורים. לפחות אחד מהגוונים יהיה בגוון בהיר ניטרלי ולפחות אחת הסדרות תהיה בגימור "מבריק חלקית (Lappato).
- ריצוף:
- בכל חלקי הדירה ובמרפסות יותקנו אריחים מסוג פורצלן (גרניט פורצלן) על פי הגדרתם בת"י 314: אריחים מיוצרים בכבישה שספיגותם הממוצעת אינה גדולה מ-0.5% (כינוי Bia).
- מידות אריחי הריצוף: 60 על 60 ס"מ.
- ריצוף בחדרי הרחצה ובמרפסות שמש: אריחים במידות 30 על 30 ס"מ או 33 על 33 ס"מ.
- סוגי הריצוף המותקנים בדירה ובבניין, חייבים לעמוד בדרישות ת"י 2279 – התנגדות להחלקה ולא יכולים להיות פחות מהבאים: חדרי מגורים – R-9; חדרי רחצה – R-10; רצפת תא מקלחת – R-11.
- חיפוי קירות:
- אריחים מסוג קרמיקה או פורצלן (גרניט פורצלן) בשלוש מידות שונות לפחות: אחת מהן תהיה 30 על 60 ס"מ, והמידות האחרות יהיו: 20 על 50 ס"מ, 20 על 50 ס"מ, 60 על 20 ס"מ, 15 על 60 ס"מ.
- קבלן (מוכר) יכול להציע לקונה ובהסכמתו, אריחים במידות דומות למפורט וכן במידות נוספות ללא שום שינוי במחיר הדירה.
4. ארון מטבח
- חובת להתקין ארון מטבח תחתון באורך שלא יפחת מהבאים:
- דירת 2–2.5 חדרים: 3.5 מטר אורך
- דירת 3 חדרים ו-4 חדרים: 5 מטר אורך.
- דירת 4.5 חדרים ומעלה: 6 מטר אורך.
- גוף הארון ומדפים יהיו מעץ סנדוויץ'.
- יחידת מגירות יהיו לפחות ברוחב 60 ס"מ.
- יש לדאוג לניצול מיטבי של פינות הארון.
- ציפוי חיצוני יהיה לבחירה מתוך 5 גוונים לפחות, כאשר אחד מהם יהיה בצבע לבן.
- משטח עבודה משיש או מאבן קוורץ ("אבן קיסר"), לבחירה מתוך 3 גוונים, אחד מהם בגוון בהיר.
- רוכשים המוותרים על מטבח הקבלן יהיו זכאים לקבל זיכוי של 1,000 ₪ על כל מטר אורך של ארון המטבח.
5. חלונות
- יותקו חלונות אלומיניום עם זיגוג כפול (Double Glazing).
- יותקנו תריסים בכל חדרי השינה בדירה וכן בחדר המגורים.
- שלבי התריס יהיו עשויים פח אלומיניום במילוי פוליאוריתן מוקצף בכל החלונות לצורך הכנה לכתף רשת.
- בחדרי מגורים ובפתחים ברוחב של מעל 2.5 מטר, יהיה תריס גלילה חשמלי ומנגנון פתיחה ידני (כמו לדוגמה בסלון).
6. דלתות
- דלת כניסה תהיה עשויה מפלדה (ביטחון) רב-בריחית תואמת לתקן ישראלי מס' 4155.
- כנף דלת הפנים מבוססת לוחות חיצוניים עמידים למים ולא סופגים, דוגמת HPL/CPL (פורמייקה), מודבקים על מסגרת עם מילוי פלקסבורד.
- כל הדלתות יהיו עם מנעול סיבובי "תפוס-פנוי" וידיות מתכת משני הצדדים.
7. חדרי רחצה
- בכל אחד מחדרי האמבטיה והמקלחת חלה החובה להתקין ארון תחתון עם משטח עבודה וכיור אינטגרלי באורך 80 ס"מ לפחות.
- כלל הסוללות למים חמים ולמים קרים יהיו בציפוי כרום ניקל, דגם מערבל מיקסר בעל מנגנון קרמי דו-כמותי (ויסות מים לחמים/ קרים בעזרת ידית אחת) ויכללו חסכמים.
- כיורי הרחצה וכיור המטבח: יש להתקין ברזים מדגמים מיקס-פרח על מישור משטח העבודה או הכיור.
- אסלת מונובלוק: מוכר הדירה חייב להציג לבחירת הקונה 3 דגמי אסלות לפחות.
- אמבטיה תהיה מחומר אקרילי בעובי 3.5 מ"מ הומוגני.
- יש להתקין שקע מוגן מים.
- יש לבצע הכנה לתנור חימום חשמלי.
- חובה הגדרת שטח מינימלי לרצפת תא המקלחת.
8. מערכת חשמל ותקשורת
- בדירת 3 חדרים ומעלה: חיבור תלת-פאזי 25X3 אמפר.
- לוח חשמל ותקשורת דירתי: שטח פנוי בגודל 6 מודולים לפחות.
- תותקן נקודה תלת-פאזית בארון המטבח, על מנת לאפשר בעתיד מעבר לבישול בכיריים חשמליות ולא רק בגז.
- מספר נדיב של שקעי חשמל במטבח.
- נקודת טלוויזיה, תקשורת וטלפון יותקנו בכל חדר בדירה.
- מספק מחליף יותקן בחדר שינה הורים.
- חובה התקנת טיימר לדוד שמש (התקן קוצב זמן).
- תותקן מערכת לניטור ולבקרה של צריכת החשמל בדירה.
- נקודות מאור במרפסת השמש ובגינה הדירתית.
9. מערכת מיזוג אוויר וחימום
- הכנה למערכת מיני-מרכזית אחת סטנדרטית תלת-פאזי, לרבות ניקוז.
- הכנה למערכת מיזוג מיני-מרכזית אחת בכל אחד מחדרי הדירה (למעט בחדרי הרחצה והמטבח).
- צנרת ניקוז כהכנה להתקנת מזגנים עיליים / מפוצלים.
- הכנות להתקנת מזגן עילי או מפוצל לפי הנחיות ומפרטי פיקוד העורף ולתקן ישראלי, במרחב המוגן הדירתי.
- מערכת חימום בכל החדרים, כולל חדר אמבטיה ומטבח – ביישובים בגובה 700 מטר ומעלה.
10. הבניין
- תכנון מבואה ראשית בשטח מינימלי בהתאם למספר הדירות בבניין.
- חובת תכנון חדר עגלות בבניין מגורים של 6 דירות ומעלה עם גישה מחדר מדרגות משותף וללא מעלית.
- מעליות – חובה להתקין בניינים בני 3 קומות ומעלה. מספר המעליות, גודלן ומהירותן נקבעו בהתאם למספר הקומות בבניין ולמספר הדירות.
- צבעי התקרות וקירות הפנים יהיו בעלי "תו תקן ירוק" מטעם מכון התקנים הישראלי.
- רחבת כניסה חיצונית מהרחוב הכוללת שביל כניסה מרוצף ומואר (לפחות ברוחב מבואת הכניסה לבניין) עם גינון מלווה לצידו בשטח של 20 מ"ר לפחות.
- אם תוכננה חניה עילית, תותקן בה מערכת תאורה הכוללת גופי תאורה מבוססי LED המתאימים לדרישות פרק 08 במפרט הכללי.
- גינון חסכוני במים בהתאם להנחיות משרד החקלאות, לטובת הפחתת צריכת המים שתידרש לתחזוקת הגינון.
- ריצוף חוץ בעל גוון בהיר.
זיכויים כספיים
רוכש דירה רשאי לוותר על חלק מסויים מהפרטים הכלולים במפרט הטכני תמורת קבלת זיכוי כספי דרך הקבלן. הזיכויים יהיו כמפורט להלן:
- ארון מטבח (לרבות משטח עבודה, חיפוי בגובה 60 ס"מ לכל אורכו, סוללה למים חמים וקרים וכיור מטבח) – זיכוי של 1,000 ₪ למטר אורך.
- סוללות למים (בחדרי רחצה: כיור, אמבטיה ומקלחת. על סוללה רב דרך, אינטרפוץ, אין אפשרות לזיכוי) – זיכוי של 200 ₪ ליחידה.
- נקודת טלפון – זיכוי 75 ₪ ליחידה.
- בית תקע רגיל במעגל שוטף שלא מוגן במים ולא במעגל נפרד – 125 ₪ ליחידה.
- כנף דלת כניסה למרפסת שירות בלבד (חובה לבצע משקוף בפתח) – זיכוי של 750 ₪ ליחידה.
מפרטים טכניים קודמים
ככתוב לעיל, המפרט הטכני הוא העדכני ביותר נכון להיום. אולם קיימים פרטים טכניים קודמים החל משנת 2015 באמצעות מספר מהדורות ובינהם (מהדורה 2א, 8, 10, 12, 14).
ניתן לגשת אליהם באמצעות כניסה לאתר משרד הבינוי והשיכון בקישור הזה.