בעקבות התיקון האחרון לחוק המכר הוטל על החשב הכללי להקים קרן שמטרתה השבת סכומים בגובה רכיב המע"מ לרוכשי דירות – קרן המע"מ הממשלתית.
קרן המע"מ הינה קרן ממשלתית המנוהלת בחטיבת מקרקעין ופנים באגף החשב הכללי, שמטרתה השבת סכומים בגובה מרכיב המע"מ לקוני דירות, עם מימוש בטוחות אשר הועמדו על ידי תאגיד בנקאי או מבטח לבקשת מוכר, בהתקיים נסיבות מימוש בטוחות. הקרן תאפשר לבנקים לתת אשראי לקבלנים ויזמים מבלי לחרוג ממגבלת האשראי הענפית. המהלך צפוי לפנות עד כעשרה מיליארד שקל ממגבלת האשראי הענפית של הבנקים.
החשב הכללי במשרד האוצר, רוני חזקיהו, הקים את "קרן המע"מ הממשלתית" בעקבות תיקון חוק המכר. הקרן תבטיח החזר רכיב המע"מ על ידי המדינה לקוני דירות במקרה של מימוש בטוחות בהתאם לחוק המכר ותאפשר להגדיל את היקף האשראי הזמין לסקטור הנדל"ן. תיקון החוק הינו יוזמת מטה הדיור הממשלתי ומשרד השיכון ומטרתו להביא להקלה נוספת בתחום הדיור ולפנות הון במערכת הפיננסית לטובת פרויקטי נדל"ן.
הבטחת השקעות של רוכשי דירות
חוק המכר הוא חוק צרכני הקובע הסדרים שמטרתם, בין השאר, להגן על הכספים שמשלם קונה של דירה חדשה למוכר הדירה, כדי להבטיח כי במקרה של כישלון העסקה לא ירד כספו של הקונה לטמיון. בבסיס החוק ניצבת ההנחה שיש פערי כוחות משמעותיים בין קונה דירה כאמור לבין מוכר הדירה, המצדיקים להעניק הגנה לקונה.
כיום, במרבית פרויקטי הבנייה החדשה למגורים, היזם מוכר את הדירות לקונים עוד בטרם הושלם תהליך הבנייה, וגובה את תמורת הרכישה לשיעורין. כאמור, על מנת להגן על רוכשי דירות מפני אירוע של כשל שעלול להביא לכך שהיזם לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו, להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה לרוכש, בעוד שזה עלול לאבד את חסכונותיו ולהיוותר ללא דירה, קבע המחוקק כי המוכר מחויב להעניק לקונה אחת מתוך חמישה סוגים של בטוחות, וכן הטיל מגבלות על קצב שחרור הכספים למוכר.
בהתאם לתיקון החדש בחוק המכר מחודש מרץ 2017, בעסקת רכישת דירה חדשה יונפקו ערבויות בנקאיות או ביטוחים מכוח חוק המכר ללא רכיב המע"מ. רכיב זה יובטח ע"י קרן המע"מ הממשלתית שתנוהל באגף החשב הכללי. במקרה של מימוש הבטוחה תשיב הקרן הממשלתית את הכסף לרוכש באמצעות המוסד הפיננסי אשר הנפיק את הבטוחה. כך כספי רוכש הדירה, לרבות הפרשי ההצמדה כפי שייקבעו בחוזה הרכש, מובטחים באופן מלא.
על פי חוק המכר, מוכר אשר בוחר להבטיח את כספי הקונה בדרך של מתן ערבות בנקאית ע"י תאגיד בנקאי לפי סעיף 2(1) לחוק, או פוליסת ביטוח ע"י מבטח לפי סעיף 2(2) לחוק (להלן – הבטוחות הפיננסיות), חייב להעניק בטוחה זו בגין מלוא הסכום ששילם הקונה בעבור הדירה, לרבות בשל רכיב המע"מ המהווה חלק ממחיר הדירה והנכלל באותו סכום.
בגין רובן המכריע של העסקאות ניתנת לרוכש בטוחה פיננסית. במצב הקיים, גובה הבטוחה הנו כגובה הסכום הכולל ששילם הקונה עד אותה עת. לדוגמא, אם הקונה שילם 1,170,000 ₪ לפרויקט המלווה ע"י תאגיד בנקאי, המוכר ממציא לטובת הקונה ערבות בנקאית מטעם הבנק המלווה בסך 1,170,000 ₪, המורכבים מ-1,000,000 ₪ עבור תקבולי היזם ובתוספת 170,000 ₪ עבור רכיב המע"מ בגין תקבולי היזם (בהתאם לשיעורו כיום).
מטרות הקרן
קרן המע"מ תסייע, בין השאר, לצמצם את הנטל הפיננסי והעסקי שהיה כרוך במתן הבטוחה הפיננסית (ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח) הן מבחינת מוכר הדירה והן מבחינת נותן הבטוחה, ותפחית את העלויות הכרוכות בהנפקת הבטוחה. זאת, מבלי לפגוע במידת ההגנה הניתנת לכספי הקונה, או לשנות את לוחות הזמנים לקבלת ההחזרים.
בכך, הקרן תביא לשחרור הון במערכת הפיננסית לטובת פרויקטי נדל"ן, ותאפשר לבנקים לתת אשראי לקבלנים ויזמים מבלי לחרוג ממגבלת האשראי הענפית. המהלך צפוי לפנות כעשרה מיליארד שקל ממגבלת האשראי של הבנקים.
תקנון הקרן שגיבש החשב הכללי בשיתוף המפקחת על הבנקים, חדוה בר והממונה על שוק ההון, ביטוח וחסכון, דורית סלינגר מסדיר את כניסת החוק לתוקף כך שתיקון החקיקה יחול על כל פרויקט אשר מכירת סך הדירות בו, תיעשה לאחר התאריך הקובע, 14.5.2017. התקנון מסדיר את הקמת הקרן, סדרי עבודתה, אופן ניהולה, ניהול החשיפה וכן את הדיווחים השוטפים והתשלומים שיעשו בעת אירוע מימוש בטוחה.
עוד בנושא:
- אושר סופית: הבטחת השקעות של רוכשי דירות 20/03/2017