תפריט סגור

משרד המשפטים פרסם המלצות להגנה על רוכשים דרך קבוצות רכישה

דוח הצוות הבין משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי – לממשלה (משפט אזרחי) בנושא קבוצות רכישה

הצוות הבין-משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), ארז קמיניץ, בחן את נושא קבוצות הרכישה ואת השאלה אם ראוי ליצור הסדרה בתחום, ואם כן, מה היקפה. כפי שמפורט בדוח, מסקנת הצוות הייתה כי מתקיימות שורת הצדקות ליצירת הסדר חקיקתי מאוזן בתחום קבוצות הרכישה אשר יגן על זכויות משתתפי הקבוצה מחד גיסא, אך לא ישלול את פעילותן של קבוצות הרכישה מאידך גיסא.

ראשית וחשוב מכל נמצא כי בתחום קבוצות הרכישה קיימים כשלים צרכניים ומשפטיים רבים ועל כן יש הכרח להסדירו. נמצא כי קיימת בעיית פערי מידע בין רוכשי הדירות החברים בקבוצה לבין המארגן. במקרים רבים המצטרפים לקבוצות רכישה עושים זאת לאחר שמוצג בפניהם מידע חלקי (לעיתים אף מטעה) וכאשר הם אינם מבינים את מהות העסקה ואת עיקרי משמעויותיה. רוכשים רבים אינם מודעים ואינם לוקחים בחשבון את העובדה שבקבוצת רכישה אין גורם שלוקח על עצמו את ההתחייבויות כלפי המשתתפים (בשונה מרכישת דירה מיזם שבה הוא זה שנוטל את הסיכון והאחריות).

קבוצת רכישה רוכשת בעצמה את הקרקע ובונה עליה את הדירות בבניה עצמית

אין גורם שמתחייב לכך שהפרויקט יתממש, מה תהיה עלותו הסופית ומה מועד השלמתו, אם בכלל. בנוסף, על קבוצות רכישה לא חלים הסדרים חקיקתיים קונקרטיים המגנים על האינטרסים של הרוכשים ועל כספיהם (כמו חוקי מכר (דירות) השונים, החלים על רכישת דירה מחברה יזמית).

עוד נמצא במסגרת עבודת הצוות, כי לפחות חלק מהסכמי קבוצות הרכישה כוללים תנאים מקפחים וחד צדדיים אשר פועלים לרעת חברי הקבוצה ונותנים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרס החברים, ותוך חשיפת חברי הקבוצה לסיכונים בלתי סבירים.

לצד זאת, סבר הצוות כי קיימת חשיבות בשוק הדיור להמשך פעילותן של קבוצות הרכישה ולפיכך שלל את האפשרות של מניעה גורפת של פעילות קבוצות הרכישה או יצירת הסדרה מכבידה יתר על המידה שתוביל להפסקת קיומו של שוק זה.

בהינתן מסקנות אלו, גיבש הצוות שורת המלצות שמטרתן תיקון כשלי השוק והפחתת הסיכון אליו חשופים צרכנים בתחום קבוצות הרכישה, לצד מתן אפשרות לשוק קבוצות הרכישה להמשיך את פעילותו.

רקע בנושא קבוצות רכישה

קיימים מספר מסלולים אפשריים בדרך לבעלות על דירת מגורים. אפשרות אחת היא עסקת רכישת הדירה המסורתית, שבה יזם רוכש קרקע, מקים עליה את הדירות המיועדות למכירה ומוכר אותן לרוכשים. אפשרות אחרת היא אדם פרטי שרוכש קרקע ובונה עליה את ביתו בעצמו.

רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה דומה לרכישת קרקע ובניה עצמית כאמור, אלא שהיא מתאפיינת בהתארגנות של אנשים רבים אשר רוכשים יחד את הקרקע ולאחר מכן מקימים יחד את יחידות הדיור בבניה עצמית, כאשר בסופו של התהליך כל יחיד מקבל את חלקו בפרויקט – דירת מגורים אחת או יותר.

רכישה באמצעות "קבוצת רכישה", הפכה בשנים האחרונות לנפוצה. ממחקר שנערך על ידי אגף תכנון, מדניות ואסטרטגיה במשרד המשפטים, עולה כי בשנים 2009-2016 כעשירית (9.83%) סך התחלות הבניה היו של קבוצות רכישה.

מכיוון שאין המדובר ברכישת דירת מגורים מקבלן או יזם, הדינים הייחודיים החלים על מוכרי דירות ועניינם בהגנת הרוכש – חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1975, ככלל, אינם חלים, במקרה זה. למעשה, ההתקשרות באמצעות קבוצת רכישה אינה מוסדרת ככלל בדין הישראלי באופן ייחודי.

בעת האחרונה התפרסמו מקרים שבהם חברי קבוצות רכישה השקיעו את כספם בקבוצה אך נותרו, מסיבות שונות, בלא הכסף ובלא יכולת להמשיך את פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה. מקרים אלה העלו את הצורך לבחון האם נדרשת הסדרה ייחודית בהיבטי הגנה על ציבור המתקשרים בסוג זה של עסקאות, וככל שכן– מהי ההסדרה הראויה לכך.

על רקע האמור החליטה שרת המשפטים להקים צוות בין משרדי בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) שיבחן את ההיבטים המשפטיים השונים הנוגעים לקבוצות רכישה, וימליץ על הסדרת הנושא בחקיקה, ככל שימצא לנכון. זאת מתוך מטרה להסדיר את הדין החל על קבוצות רכישה באופן שיאפשר המשך ראוי של פעילותן מחד גיסא, והגנה על ציבור המתקשרים באמצעותן מאידך גיסא.

הצוות כלל נציגים מהגופים הבאים: משרד המשפטים, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות המיסים, הרשות להגנת הצרכן ובנק ישראל.

עיקרי ההמלצות הצוות

גודל קבוצת רכישה

קביעה בחקיקה של גודל הקבוצה שעליה תחול הרגולציה – חברי הצוות סברו כי על קבוצות קטנות אין הצדקה וטעם מספק בהחלת דין כופה. מן העבר השני, סברו חברי הצוות כי יש להגביל את גודלן של קבוצות הרכישה, מחשש שקבוצה גדולה מדי לא תוכל להתנהל באופן סביר ולקבל החלטות לטובת כל חברי הקבוצה. מוצע כי מספר המשתתפים המינימאלי והמקסימלי הנורמטיבי המדויק ידון בקרב חברי הצוות במהלך הליך החקיקה, בין היתר על סמך מדגם שייערך בעניין, ובשים לב לדינים ולהסדרים אחרים שמתייחסים לנושא.

חובות גילוי

החלת חובות גילוי מוגברות עוד משלב השיווק והפרסום, בין היתר, תוך הטלת איסור להטעות את הצרכן ולהציג את העסקה כרכישת דירה, ותוך הטלת חובה לציין את העובדה שמדובר בקבוצת רכישה אשר תרכוש קרקע ותבנה עליה בבניה עצמית, ולא ברכישת דירה. כן הוסכם שיש הכרח לציין מפורשות את העובדה שאין התחייבות למסירת דירה, למחיר סופי או ללוחות זמנים כלשהם.

טופס גילוי

קביעת טופס גילוי קצר ובהיר בנוסח מחייב שיכלול פירוט לגבי תנאים מרכזיים בעסקה, אשר יימסר למצטרפים בטרם חתימתם על ההסכם ההצטרפות.

אומדן עלויות

חיוב את המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצה את אומדן העלויות שיישא בהן עד לקבלת הדירה. האומדן יגובה באישור מקצועי מטעם שמאי מוסמך.

דמי השתתפות

הצוות נוטה להמליץ להורות על קביעת סכום מכסימלי לגביית דמי השתתפות, שיהפכו במקרה שרוכש מבקש להשתחרר מההסכם, לדמי ביטול, אולם תערך בחינה נוספת בעניין זה במהלך הליך החקיקה.

שיווק של קרקע

לעמדת רוב חברי הצוות, יש לאסור שיווק של "קבוצת רכישה" לגבי קרקע שאין לגביה תכנון מפורט (בתוכנית המאפשרת הוצאת היתרים ללא צורך באישורה של תכנית נוספת). יש לציין כי דעת מיעוט בקרב הצוות סברה בהקשר זה, כי אין הצדקה לקביעת איסור ויש להסתפק בחובת גילוי.

צירוף חברים נוספים

מארגן יוכל לצרף לקבוצה חברים נוספים, מעבר למספר החברים התואם את התכנון המפורט באותו מועד, רק בכפוף לחובת גילוי בכתב בה יובהר חוסר הוודאות לאישור הוספת היחידות ובכפוף לכך שניהול כספי החברים הנוספים ייעשה בנפרד מכספי יתר חברי הקבוצה.

כספי חברי הקבוצה

יצירת חובה על המארגן לנהל את כספי חברי הקבוצה בחשבון נאמנות סגור לגביו יחולו הוראות חוק הנאמנות והוראות נוספות באופן שלא יהיה ניתן להתנות עליהן בהסכמים, אלא לטובת חברי הקבוצה.

ביטוח אחריות מקצועית

לבחון במהלך הליכי החקיקה את האפשרות לקבוע כי אדם יוכל לשמש כנאמן של קבוצת רכישה רק אם הוא בעל ביטוח אחריות מקצועית.

החלפת נאמן

קביעת הוראה חוקית שתאפשר לחברי הקבוצה להחליף את הנאמן בהחלטת רוב או בהחלטת נציגות הקבוצה.

חובת רישום

הטלת חובה על המארגן לרשום את הבעלות על הקרקע על שם הרוכשים או למצער, לרשום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה בתוך תקופה מסוימת לאחר רכישת הקרקע.

מניעת הצטרפות לחברי הקבוצה

רוב חברי הצוות סבורים כי יש למנוע מהמארגן או מי מטעמו להיות חלק מנציגות הקבוצה. חלק מחברי הצוות סבורים כי אין לכך מקום, שכן לעיתים הקבוצה מעוניינת בידע והניסיון של המארגן ואין למנוע זאת. לשיטה זו די בכך שבעת ההצטרפות תפורט העובדה, כי המארגן או מי מטעמו הוא חבר נציגות וכי תינתן אפשרות להחליף את חברי הנציגות.

חובות אישיות על המארגן

הטלת מספר חובות אישיות על המארגן – חובות גילוי בנוגע לניגוד עניינים בו הוא מצוי (ככל שכך הוא), חובת הגינות, חובת גילוי של ענין אישי בקשר לפרויקט, ככל שקיים, חובת גילוי בנוגע להסכמים בינו לבין חברי הנציגות, חובת מסירת פרטי חברי הנציגות לכלל חברי הקבוצה ועוד.

חובות אישיות על הנציגות

הטלת מספר חובות אישיות על הנציגות – חובת נאמנות כלפי חברי הקבוצה, חובות גילוי לגבי הטבות שמתקבלות מהמארגן או כל ענין אישי מול המארגן או הפרויקט.

החלפת הנציגות

קביעה כי לחברי הקבוצה תהיה זכות להחליף את הנציגות וכן את המארגן ברוב מסוים של חברי הקבוצה.

שכר טרחה

של המארגן יהיה סופי ובלתי תלוי בעלויות הפרויקט. תשלום שכר הטרחה יהיה בהתאם לשלבי התקדמות הפרויקט וחלק משמעותי ממנו ישולם למארגן רק עם מסירת הדירות לחברי הקבוצה.

יציאה מן הקבוצה

מתן אפשרות לחברי הקבוצה להשתחרר מהקבוצה בנסיבות מסוימות:

  1. במקרים שבהם טרם נרכשה הקרקע – בחלוף תקופת זמן מסוימת שתיקבע (של מספר שנים) שבה לא נרכשה הקרקע, תתאפשר יציאה ללא עלות (למעט דמי השתתפות).
  2. בנסיבות של אי התקדמות גם לאחר רכישת הקרקע – יש לאפשר לרוב מסוים של חברי הקבוצה להחליט על מכירת הקרקע (לחברי הקבוצה שמעוניינים בכך או לכל צד שלישי אחר) והשבת כספי התמורה לחברי הקבוצה בהתאם לחלקם היחסי ברכישה.

אכיפה

לבחון בשלב גיבוש החקיקה את האפשרות להסמיך את הרשות להגנת הצרכן לאכוף את הוראות החקיקה שתקבע בעיקר בכל הנוגע לחובות שיחול ועל המארגן.

תרופות אזרחיות

לבחון בשלב גיבוש החקיקה את האפשרות להגביל תרופות אזרחיות שונות מכח הדין הכללי שעשויות לעמוד לכל אחד מהחברים במקרים של הפרת החובות החלות על המארגן, לפי החוזה, וזאת בשים לב, בין היתר, לכך שסעדים מסוימים העומדים לרשות המשתתף הנפגע מהפרת החוזה עשויים לפגוע בטובת הקבוצה כולה.

 

עוד בנושא:

עזרנו לך לממש את הזכאות? חסכנו כסף או זמן יקר? תתמכו בנו כל סכום כדי שנמשיך להתקיים.
לתרומה עכשיו.

מעל 1,500 חברים בערוץ טלגרם של פרוטוקול. הצטרפו כעת: t.me/protocolil


הירשמו לקבלת עדכונים ומידע לדואר אלקטרוני

טופס משוב אנונימי לשיפור התוכן

האם העמוד עזר לך? האם יש לך מידע נוסף או הצעות לשיפור? (נא לא לשאול שאלות)

אם אהבת את הכתבה והיא עזרה לך, אפשר לעזור לנו...
נשמח לקבל ממך ביקורת בעמוד ה-Google שלנו כאן: g.page/protocolil

קבוצת פייסבוק בנושא ביטוח לאומי, מס הכנסה ומס ערך מוסף. שאלו שאלות והשתתפו בשיחות ודיונים. הצטרפו עכשיו בקישור זה.

כתבות נוספות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *