צרכן המעוניין לרכוש קרקע, זכאי לקבל מידע בעת הרכישה ועל העוסק מוטלת חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה בהתאם להוראות הדין. הזכות זו היא בנוסף להוראות אחרות החלות בעניין זה.
מטרת הכתבה לספק הסבר בנושא.
מהם פרטים במכירת קרקע שלא זמינה לבנייה?
שוק המקרקעין אינו כולל רק עסקאות של רכישת זכות במקרקעין או נכס מסויים, אלא גם עסקאות בהן ניתן לרכוש שטח מקרקעין, קרקעות שהייעוד שלהן לא מאפשר בנייה זמינה. מבין הקרקעות שלא מאפשרות בנייה זמינה הן קרקע חקלאית, קרקע לתכנון בעתיד, קרקעות שלא חלות עליהן תוכנית מפורטת ועוד.
כאשר אדם רוכש מוצר או שירות, לפי הוראות ודיני הגנת הצרכן, על העוסק חלה החובה לספק מידע ופרטים בנוגע למוצר, נכס או השירות שהוא מוכר לאותו צרכן. קיימות גם הוראות המחייבות עוסקים המוכרים קרקע שאינה זמינה לבנייה, לספק פרטים לצרכן כדי לקבל החלטה האם לרכוש או להשקיע באותה קרקע.
עוסק חייב לספק פרטים במכירת קרקע שלא זמינה לבנייה, הן בשלב הפרסומת והשיווק, והן בשלב המכירה, באופן הבא:
- עוסק המפרסם קרקע שהיא לא קרקע זמינה לבנייה –
- חייב לגלות לצרכן כי הקרקע אינה זמינה לבנייה. בפרסומת כתובה, הגילוי חייב להיות באופן ברור ומובלט, ובגודל אותיות שלא יפחת מגודל האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת.
- עוסק המשווק קרקע שהיא לא קרק זמינה לבנייה –
- חייב לגלות לצרכן בכל פעולת שיווק כי הקרקע אינה זמינה לבנייה.
- עוסק אשר רוצה למכור או להחכיר קרקע שהיא לא קרקע זמינה לבנייה –
- חייב למסור לצרכן בכתב וללא תשלום שומת מקרקעין מעודכת ערוכה לפי תקן 22, זמן סביר ומראש ולא יאוחר מ-7 ימים לפני מועד התקשרות עם הצרכן בחוזה או במסמך אחר אשר מייצר חבות בין הצדדים.
- חייב למסור עם שומת המקרקעין, תמצית של השומה מתוך שומת במקרקעין שנמסרה כאמור מקודם, אשר חייבת לכלול את הפרטים האלה ואותם בלבד:
- האם סבירות מימוש תכנית שינוי ייעוד קרקע (פרוגרמה) היא קלושה, לפי תקן 22.
- מהו ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת שומת מקרקעין.
- מהו שווי קרקע נוכחי נכון למועד עריכת שומת מקרקעין, לפי תקן 22.
- מהו משך הזמן הצפוי לשינוי ייעוד קרקע, לפי תקן 22.
- מהן סך כל ההוצאות המשוערות הכרוכות במימוש תכנית שינוי ייעוד הקרקע בהתאם לייעוד בתכנית המוצגת בידי העוסק, וכל מהן סך כל ההיטלים והמיסים, לפי תקן 22, וכן יש לציין את החלק היחסי הצפוי של הרוכש מכלל העלויות המשוערות.
קרקע זמינה לבנייה, מוגדרת בתור – קרקע שחלה עליה תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרים לבנייה, גם אם הבנייה מותנית בתנאים שטרם התקיימו ובכלל זה עריכת תכנית עיצוב, תכנית פיתוח, תכנית הריסה ובלבד שהתכנית המפורטת אינה מחייבת אישור תכנית חלוקה או איחוד וחלוקה.
אוכלוסיית יעד – מי זכאי?
כל צרכן זכאי לקבל פרטים בעת רכישת קרקע דרך עוסק המשווק או מוכר אותן – הן בשלב השיווק והפרסומת והן בשלב המכירה.
מימוש הזכאות
צרכן זכאי לקבל את המידע והפרטים האמורים מקודם הן בשלב הפרסום והשיווק והן בשלב המכירה.
צרכן אשר לא קיבל מהעוסק מידע כי הקרקע אינה זמינה לבנייה בשלב הפרסום או בכל פעולת שיווק, או שהכיתוב בפרסומת כתובה בגודל קטן מהגודל הגדול של הכיתוב בה, או בשלב המכירה לא קיבל בחינם שומה לפי תקן 22, או לא קיבל תמצית השומה עם הפרטים האמורים מקודם – רשאי לפעול כך:
- הגשת תלונה אל הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן – הרשות עשויה להטיל עליו עיצום כספי בסך 22,000 ₪ (ואם אינו תאגיד – 7,000 ₪).
- הגשת תביעה כנגד העוסק – בית המשפט עשוי להטיל עליו קנס עד 204,400 ₪.
מידע נוסף
- הוראות אלו מתווספות להוראות אחרות החלות על הצדדים, לרבות בעת ביצעה עסקה, כריתת חוזה ועוד.
- לקריאת תקן 22 (פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות), ניתן להיכנס לאתר הרשות להגנת הצרכן כאן.
חקיקה ופסיקה
- חוק הגנת הצרכן, תשמ"א-1981
- תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), תשע"ז-2016