מיחזור משכנתא – מתי כדאי למחזר משכנתה ואיך חוסכים המון?

לווים שנטלו משכנתא (הלוואה לדיור) בעבר, יכולים להחזיר את המשכנתא הקיימת וליטול חדשה, או במילים אחרות – לבצע מיחזור משכנתא. המטרה העיקרית היא להתאים את ההלוואה לפי תנאים חדשים שהם טובים יותר עבור הלווה.

בכתבה זו מצויין הסבר מקיף לגבי עניין מחזור המשכנתא, מתי כדאי, איך עושים זאת ועוד.

מה זה מיחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא תהליך של החזרת המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה. בפועל, מדובר על מקרה בו נוטלים משכנתא חדשה שמטרתה לכסות את המשכנתא הקיימת – לפרוע אותה במלואה.

במחשבה ראשונה, לא ברור למה לבצע מיחזור משכנתא (ליטול משכנתא חדשה כדי לכסות את ההלוואה לדיור הקיימת), אולם יש לכך כמה סיבות שנפרט עליהם בהמשך. בגודל, מכיוון שלווים נוטלים את ההלוואה לטווח ארוך, של עד 30 שנה, ייתכן ובמהלך התקופה הזו יחולו אירועים שידרשו מכל לווה לשקול מחדש ולעיתים גם לחייב אותו לעשות כן.

ברוב המקרים, התנאים לאורך התקופה משתנים, הן מהצד של הלווה (כלכלת משק הבית) והן מהצד של השוק (כלכלת ישראל) – לרוב הם תנאים שלאורך זמן פחות טובים. כגון שינויי ריבית, שינויי שכר, שינויי מדד המחירים, עדכון במצב המשפחתי ועוד. אך לעיתים גם תנאים טובים עשויים להשפיע על כך.

המטרה העיקרית של מחזור משכנתא עבור הלווה היא למעשה ליטול את המשכנתה החדשה בתנאים טובים יותר, במחיר זול יותר מאשר הקיימת ואף לפריסת תשלומים מותאמת אישית. אפשר לעשות זאת לבד, אך כדאי להתייעץ עם גורם מקצועי בענף כמו יועץ משכנתאות למשל.

כמובן, מכיוון שזו לקיחת הלוואה חדשה – אין זה חובה לפנות אל התאגיד הבנקאי או המבטח הקיים, אפשר לבחון גם את המתחרים והגורמים האחרים בענף. עוד חשוב לדעת כי יש עמלות פירעון מוקדם שכדאי להכיר אותם, שהן עלולות להשפיע על כדאיות ההמרה / החלפה.

מתי כדאי למחזר משכנתא?

לא תמיד צריך למחזר משכנתא, אך שינויים מסויימים הן בצד האישי / משפחתי והן בצד הכלכלי מדיני עשויים להשפיע ולהוות איתות שיש לבחון את הכדאיות. הנה כמה מקרים בהן כדאי לבחון:

1. הריבית במשק ירדה / המדד ירד – אם הריבית במשק ירדה ואיתה גם המדד (לעומת מועד נטילת ההלוואה המקורית), ביצוע מיחזור משכנתא עשויה להביא לכיסוי התנאים הפחות טובים של ההלוואה הקיימת וקבלת תנאים טובים יותר ולרבות הפחתת עלויות ופריסה מחדש. אפשר לראות נתונים אלו גם פה: ריבית בנק ישראל, ריבית פריים, מדד המחירים לצרכן.
2. הריבית במשק עלתה / המדד עלה – אם הריבית במשק עלתה ואיתה גם המדד, הדבר משפיע באופן ישיר על ההחזרים החודשיים, ייתכן ויהיה כדאי לבחון מחזור משכנתא לצורך פריסה מחודשת של תנאי ההלוואה ולצורך שינוי מסלולי ההלוואה.
3. קושי לעמוד בהחזרי המשכנתא – לווים שחלו אצלם שינויים כמו ירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות וכתוצאה מכך לא יכולים לעמוד בתשלומים החודשיים של המשכנתא. במקרה כזה מחזור משכנתא יכול להיות מתאים עבורם כך שהם יוכלו לפרוס מחדש על פני יותר שנים כדי להקטין את ההחזר החודשי. אולם, לעיתים העלות הכוללת עשויה להיות גדולה יותר. כמובן שאין זה חובה ואפשר לנסות ליטול הלוואה רגילה מהבנק או ממשפחה אם מדובר על פרק זמן מסויים.
4. גידול בהכנסות – לווים שההכנסה שלהם עלתה, וכתוצאה מכך יש יותר כסף פנוי, הם יכולים לשקול מחזור משכנתא כדי להביא דווקא לגידול בהחזר החודשי ובכך להקטין את תקופת ההלוואה. דבר זה עשוי גם להקטין משמעותית את ההחזר הכולל על ההלוואה.
5. פירעון תוכנית חיסכון – מי שקיבל כסף ממקורות של תוכניות חיסכון למינהם, יכול לנצל את סכומי הכסף הללו כדי לכסות חלק מסויים מהמשכנתא – במילים אחרות לבצע מיחזור משכנתא. מבין החסכונות ניתן למנות קרן השתלמות, קופת גמל, קופת גמל להשקעה, פוליסת חיסכון, החזר מס ועוד.

כדאיות מיחזור משכנתא – איך לדעת האם כדאי?

אם אחד או יותר מהאירועים הקודמים התרחשו, כדאי לשקול למחזר את המשכנתה, אך אין הדבר אומר כי זה אכן כדאי. לעיתים המשכנתה הנוכחית, למרות שהיא נראית יקרה יותר, עשויה להתברר שהיא יותר זולה ועדיפה מאשר המשכנתה החדשה ויש דברים כדאי לדעת.

הנה כמה נקודות שמסייעים בתהליך בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא:

1. עמלת פירעון מוקדם – או נכון יותר, עמלות פירעון מוקדם, מדובר על עמלות וקנסות שהבנק מטיל על הלווה בשל שבירת ההלוואה ופירעון שלה (מלא או חלקי). הנה כולם:
   • עמלת היוון (הפרשי ריבית / קנס משכנתא) – זוהי העמלה המשמעותית ביותר והגדולה והיא מוטלת על הלווה רק בתנאי שהריבית הנוכחית על המשכנתא גדולה יותר מאשר ריבית משכנתא ממוצעת (לפי בנק ישראל) לפי מסלול ההלוואה והתקופה לפירעון של אותו מסלול. העלות שלה היא הקרן של המסלול במכפלת הפרש הריביות.
   • עמלה תפעולית (דמי טיפול) – עמלה חד פעמית עבור התפעול של הפעולה וביצוע חישוב מחדש (עד כ-60 ₪).
   • עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה בסכום של 0.1% מסך ההחזר הרצוי (אפשר לקבל פטור במקרים מסויימים – צריך להודיע 10 ימים מראש).
   • עמלת מדד ממוצע – עמלה המוטלת על מסלולים צמודים למדד שנפרעו בין ה-1-15 לחודש כפיצוי על התקופה בה הסכום לא הוצמד למדד.
   • עמלת הפרשי שער חליפין – רק במסלולים צמודים למט"ח (מטבע חוץ) ובמקרה הלווה לא נתן התראה של 2 ימי עסקים מראש.
2. עלויות נלוות – המשכנתה החדשה היא כמו משכנתא רגילה ולכן חלות עליה הוראות וחובות כמו משכנתא ראשונה. המשמעות היא שיש עלויות של הפקת נסח טאבו, הערכת שמאי מקרקעין, עלויות של יועץ משכנתא, עמלת פתיחת תיק, אגרת ביטול משכון, אגרת משכון חדשה. כמוכן, יש את העלויות הקיימות והרגילות כמו ביטוח משכנתא ואחרות.

מעבר לעלויות, כמובן יש תהליך קבלת משכנתא סטנדרטי שכולל פניה לגופים השונים, קבלת ריביות, השוואת מחירים, גיבוש תמהיל משכנתא ומסלולים, חתימה על לקיחת ההלוואה ועוד. בנוסף, יש להתנהל מול התאגיד הפיננסי לצורך כיסוי המשכנתא הקיימת.

מי זכאי לבצע מחזור משכנתא?

למעשה, כל אדם בעל משכנתא באמצעות תאגיד בנקאי או מבטח, רשאי לבצע מיחזור משכנתה. כמו גם, כל אדם בעל משכנתא מסובסדת של משרד השיכון, רשאי לעשות כן.

יחד עם זאת, יש 2 נקודות שחשוב לדעת:

• כדי לכסות משכנתא קיימת – הסכום הנותר חייב להיות לפחות 10% מהסכום המקורי.
• כדי לקבל משכנתא חדשה – הלווה חייב לעמוד בתנאים ובדרישות של הבנק או חברת הביטוח.

תהליך מיחזור משכנתא – אז איך למחזר משכנתא?

למעשה, ביצע מחזור משכנתה מורכב מ-2 תהליכים:

1. נטילת משכנתא חדשה – פניה לגוף הפיננסי לצורך קבלת משכנתא חדשה וליידע את הגוף שהמטרה היא מיחזור משכנתה קיימת. כמובן, אין זה חובה לפנות לגוף הפיננסי שאצלו מתנהלת המשכנתה הנוכחית.
2. כיסוי מלא של משכנתה קיימת – פניה לגוף הפיננסי שאצלו מתנהלת המשכנתא הנוכחית ולבקש ממנו לכסות את יתרת ההלוואה מתוך המשכנתא החדשה.

מה עוד חשוב לדעת?

• אין הגבלה על כמות הפעמים שניתן למזחר משכנתא – כל עוד היא בתנאים טובים יותר, משתלמת על פני הישארות עם הקיימת והלווה עומד בתנאי הזכאות.
• בעלי משכנתא מסובסדת ע"י משרד הבינוי והשיכון זכאים לפטור מעמלות פיערון עבור המשכנתה המסובסדת אך עשויים להידרש לשלם עמלות פתיחת תיק ועמלות פירעון מוקדם של המשכנתא החדשה.