בעלי דירה או כמה דירות מגורים שמשכירים אותם, צריכים לדעת כי הם חייבים בתשלום מס על השכרת דירה ויש כמה מסלולים ופטורים. לכל מסלול יש תנאי זכאות משל עצמו ואפשרות לחישוב מס באופן שונה ממסלול אחר.
מטרת הכתבה לספק הסבר בנושא.
מהו מס על השכרת דירה?
מס על השכרת דירה הוא כמו שנשמע – מס הכנסה עבור הכנסה של דמי שכירות בעת השכרה של דירת מגורים בישראל. כמו שמשלמים מס הכנסה על עבודה או עסק, מס על השקעות בבורסה ושוק ההון, מס על רווחים מפרסים והגרלות – כך גם משלמים מס בעת השכרת דירה.
יש כמה מסלולים לפיהם מחשבים את גובה המס על כך, לכל מסלול יש תנאי זכאות, שרק אם המשכיר (בעל הדירה, שמשכיר את הדירה שלו) עומד בתנאי הזכאות של מסלול מסויים – יכול לבחור בו. אם הוא לא עומד בתנאי הזכאות, אז מסלול אחר או מסלול ברירת המחדל שאין לו תנאים מיוחדים.
גובה המס משתנה בין מסלול למסלול, יש מסלולים בהם ניתן לקבל פטור ממס עד סכום מסויים, יש מסלול שבו ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% ויש מסלול שמשמלמים מס לפי מדרגות מס הכנסה שלא מיגיעה אישית.
אוכלוסיית יעד – מי חייב?
מס על השכרת דירה כתוצאה מהכנסה של דמי שכירות חייב לשלם כל אדם בישראל.
יחד עם זאת, יש כמה מסלולים ולכל מסלול תנאים משלו ואף תנאים לקבלת פטור ממס.
מס על השכרת דירה – מסלולים
ככתוב לעיל, ישנם שלושה מסלולי מיסוי בעת השכרת דירת מגורים:
- ללא מס או מס חלקי (פטור מלא או חלקי).
- מס מופחת בשיעור של 10%.
- מס לפי מדרגות מס הכנסה.
כל משכיר דירה יכול לבחור בכל אחד המסלולים לעיל, לעיתים בשילוב בינהם, ובכל בהתאם לתנאי הזכאות של המשכיר. בחלק זה מוסבר כל מסלול בפני עצמו לפי הסדר לעיל, כולל תנאי זכאות ודוגמאות.
חשוב לציין, ניתן לבחור מסלול אחד לדירה אחת. במקרה של דירה אחת – מותר מסלול אחד ואסור לשלב עבור אותה דירה. במקרה של כמה דירות – מותר לבחור מסלול אחר לכל דירה, אך אסור לבחור כמה מסלולים לאותה דירה.
1. ללא מס או מס חלקי (פטור מלאי או חלקי)
מסלול זה מעניק פטור ממס מלא או חלקי מתאים למי שמשכיר דירת מגורים ומקבל עבורה דמי שכירות.
תנאי זכאות:
- דירת מגורים אחת או יותר, או חלק ממנה, המיועדת לשמש לפי טיבה למגורים.
- הדירה משמשת למטרת מגורים של השוכר ויש הסכם שכירות ונקבעו תנאים רגילים בעניין כולל תשלום דמי שכירות.
- הדירה אינה רשומה בפנקסי הכנסה (ספרי עסק) ואינה חייבת ברישום.
- הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד (אדם פרטי). אולם, אפשר להשכיר לתאגיד שהוא חברה בתנאי ש: (1) החברה קיבלה את הסכמת רשות המיסים לשכור את הדירה; (2) עיקר פעילות החברה למטרת מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד; (3) החברה שוכרת כדי להשכיר ליחיד שאינו עובד של החברה; (4) פעילות החברה אינה למטרת רווח.
ההכנסה החודשית ממנה מחשבים פטור או מס חלקי, כוללת את ההכנסה מהשכרת דירת מגורים של כל בני המשפחה המתגוררים עם אותו אדם, כולל ילד עד גיל 18. בין אם הדירה מושכרת למגורים או למטרה עסקית (כמו דירה לרו"ח, עו"ד, פסיכולוג, רופא וכד').
גובה הפטור ממס:
תקרת פטור ממס הוא עד הכנסה חודשית של 5,090 ₪ לחודש (נכון לשנת 2019).
כלומר כל הכנסה עד סכום זה פטורה ממס ומעבר לכך יש מס חלקי. הנה טבלה:
| גובה הכנסה חודשית של דמי שכירות | גובה הפטור ממס | הסכום החייב במס |
|---|---|---|
| 0 ₪ – 5,090 ₪ | פטור מלא מתשלום המס | אין תשלום מס כלל |
| 5,091 ₪ – 10,180 ₪ | פטור חלקי על סכום שהוא הפרש פעמיים תקרת הפטור לסכום ההכנסה | מס חלקי – הפרש בין פעמיים סכום ההכנסה לבין פעמיים תקרת הפטור |
| 10,181 ₪ ומעלה | אין פטור ממס בכלל מהשקל הראשון | מס מלא – החל מהשקל הראשון |
הערה: אם יש כמה דירות, וסך ההכנסה מהם נמצאת מעל תקרת הפטור ועד פעמיים תקרת הפטור, סכום ההכנסה היא לגבי שתיהן.
גובה המס:
גובה המס שחל כאן הוא לפי גובה המס השולי (לפי מדרגות מס הכנסה) של המשכיר בהתחשב בכל הכנסותיו. אולם, גובה המס השולי ההתחלתי על הכנסה משכ"ד (דמי שכירות) הוא לפי מס שולי בגובה של 31% לכל אדם, או בגובה של 10% עבור אדם שמלאו לו 60 שנה בשנת המס.
הערות ונקודות:
- כנגד הסכום החייב במס, ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר הדירה כמו למשל: שכ"ט עורך דין עבור הסכם השכירות, תיקונים שוטפים עבור המושכר (הדירה המושכרת), פחת בגובה 2% מעלות רכישת המבנה המושכר ללא חישוב עלות קרקע.
- לא ניתן להנות מניכוי פחת בשיעור מסויים משווי הדירה לפי הקלות נוספות של תקנות מס הכנסה.
- אם יחול מס שבח בעת מכירת הדירה, ינוכה משווי הרכישה הפחת אותו היה ניתן לדרוש נגד ההכנסה הפטורה או החייבת מדמי השכירות.
- במקרה של מס חלקי, יש לפתוח תיק ייעודי לצורך דיווח על השכרת נכסים אצל משרד פקיד השומה (משרדי מס הכנסה) במקום המגורים.
דוגמאות:
דוגמה 1:
אדם בן 50, מרוויח 10,000 ₪ בחודש שכר עבודה, משכיר דירה בגובה של 5,000 ₪ בחודש לאדם אחר.
אדם זה פטור מתשלום המס – מכיוון שהכנסה משכר דירה תחת הפטור.
דוגמה 2:
אדם בן 50, מרוויח 10,000 ₪ בחודש שכר עבודה, משכיר דירה בגובה של 8,000 ₪ בחודש לאדם אחד.
אדם זה לא פטור ממס, וחייב בתשלום מס חלקי מכיוון שהכנסה מהשכרת מעל תקרת הפטור ועד פעמיים תקרת הפטור.
גובה הפטור (לשנת 2019) הוא 2,180 ₪ וגובה הסכום ממנו מחשבים מס הוא 5,820 ₪. גובה המס במקרה זה הוא לפי 31% = 1,804 ₪.
דוגמה 3:
אדם בן 70, מקבל קצבת פנסיה בסך 5,000 ₪ ומשכיר דירת מגורים בגובה 11,000 ₪.
אדם זה לא פטור באופן מלא או חלקי, כלומר הוא חייב בתשלום מס מלא מכיוון שההכנסה מעל פעמיים תקרת הפטור. יש לחשב לפי מדרגות מס מהכנסה שלא מיגיעה אישית למי שמעל גיל 60 לפי סך כל ההכנסות – 31% בדוגמה זו.
2. מס מופחת בשיעור של 10%
מסלול זה מעניק שיעור מס מופחת על הכנסה משכר דירה (דמי שכירות).
תנאי זכאות:
- דירת מגורים אחת או חלק ממנה, שבנייתה הסתיימה ובבעלות יחיד, המיועדת לשמש לפי טיבה למגורים.
- הדירה משמשת למטרת מגורים, יש הסכם שכירות ותנאים רגילים בעניין כולל תשלום דמי שכירות.
- הדירה אינה מלאי עסקי.
- ההכנסה מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק.
גובה המס:
גובה המס לפי מסלול זה הינו 10% מתוך ההכנסות משכר הדירה.
הערות ונקודות:
- לא ניתן להנות מניכוי של פחת או הפחתה עבור הדירה, או הוצאות שיוצרו בהפקדת ההכנסה (כמו שכ"ט עו"ד וכד').
- אין זכאות לקיזוז, ניכוי או פטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס.
- אם יחול מס שבח בעת מכירת הדירה, יתווסף לשווי המכירה הפחת או ההפחתה אותם היה ניתן לדרוש נגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.
- יש לפנות אל משרד פקיד השומה במטרה לבחירת מסלול זה, למי שאין תיק במס הכנסה, יקבל שובר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" וישלם לפיו.
- מועד תשלום המס הוא תוך 30 יום מתום שנת המס שבה הייתה הכנסה מדירה זו. לאחר המועד יחולו ריביות והצמדות על הפלוס.
- לא ניתן לדרוש פטור לפי מסלול ראשון וגם לפי מסלול זה על אותה דירת מגורים!
- אם ההכנסה השנתית משכר הדירה ששולמה לפי מסלול זה, לא עולה על 338,000 ₪ (לפי שנת 2018), והמשכיר אינו חייב בהגשת דוח שנתי למס הכנסה – אז אין צורך להגיש דוח שנתי על כל ההכנסות, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת.
דוגמאות:
דוגמה 1:
לאדם בן 50 שמרוויח 10,000 ₪ בחודש יש דירה שהוא משכיר אותה ב-8,000 ₪. כמה מס ישלם?
- לפי מסלול זה (2), עליו לשלם 8000 * 12 * 10% = 9,600 ₪.
- לפי מסלול ראשון, הוא ישלם 1,804 ₪ לחודש * 12 = 21,648 ₪.
- לכן, עדיף מסלול 2.
דוגמה 2:
לאדם בן 50 שמרוויח 10,000 ₪ בחודש יש 2 דירות מגורים, אחת מושכרת ב-3,000 ₪ לחודש והשניה ב-3,500 ₪ לחודש. כמה מס יש לשלם?
אדם זה אינו פטור ממס מכיוון שסך ההכנסות מהדירות עולה על תקרת הפטור במסלול 1. ניתן לשלם 10% לפי מסלול זה כלומר: (3000+3500) * 12 חודשים * 10% = 7,800 ₪ מס.
ניתן גם לשלב בין המסלולים – כל אחד עבור דירה אחרת. בכך להנות משתי העולמות.
גובה הפטור ממס הוא פעמייים תקרת הפטור בניכוי ההכנסות מ-2 הדירות: 5,090 * 2 מינוס (3000+3500) = 3,680 ₪.
- דירת 3500 – מחשבים לפי פטור חלקי. מנכים ממנה 3680 והסכום החייב במס הוא 0 ₪ – כיוון שיש פטור מעל סכום הכנסה מדירה.
- דירת 3000 – מחשבים לפי מס מופחת 10%. מכפילים את השכר השנתי בגובה המס, כלומר סך הכל 3,600 ₪.
- סך הכל מס: 3,600 ₪.
אגב, אפשר להעביר את הפטור הנותר (180 ₪) אל הדירה השניה (ה-3000), אבל אז המס יחושב לפי מדרגות המס.
3. מס לפי מדרגות מס הכנסה
מסלול זה הוא מסלול בסיסי ורגיל, למי שאינו זכאי לפטור ממס מלא או חלקי, או לתשלום מס מופחת.
המס חל לפי מדרגות מס הכנסה שאינה מיגיעה אישית – המיועדת לחישוב הכנסות שלא מעבודה כמו דמי שכירות. מס השולי מתחשב בכל ההכנסות של המשכיר, אולם, מדרגת המס הראשונה היא 31% על כל שקל ועבור מי שמלאו לו 60 שנים בשנת המס, מדרגת המס הראשונה היא 10%.
אם במסלול זה יחול מס שבח בעת מכירת דירה, ינוכה משווי הרכיש הפחת אותו דרשה רשות המסים כנגד ההכנסה החייבת במס.
למשל: מי שמלאו לו 70, מקבל קצבה בסך 5,000 ₪ בחודש ומשכיר דירה ב-2,500 ₪ – אז הוא ישלם:
- 15,720 ₪ לפי 10% – 1572 ₪.
- 14,280 ₪ לפי 14% – 1999 ₪.
- סך הכל – 3,571 ₪ בשנה.
הוראות חוק
- חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990
- פקודת מס הכנסה [נוסח חדש] התשכ"א-1961
- תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) התשמ"ט – 1989